ДНК комерційної нерухомості. Ринок логістики зберігає лідерство в Європі за основними показниками

0
450

Згідно зі звітом компанії Cushman & Wakefield «ДНК комерційної нерухомості», попит на логістичні приміщення на території Європи сприяє зростанню орендних ставок та зниженню дохідності.

Орендні ставки на логістичні приміщення в Європі виросли на 0,6% в останньому кварталі 2017 року, випередивши сегмент офісної нерухомості зі зростанням орендних ставок на 0,4% та зниженням на 0,3% у сегменті торговельної нерухомості. Ставки дохідності на найкращі складські приміщення також зазнали значного зниження, впавши в середньому на 14 базисних пунктів протягом кварталу, та на 39 – протягом року, до 6,15%. Найстрімкіший спад був зафіксований на ринках Франції та Німеччини.

Логістика

Найджел Алмонд, керівник департаменту аналітики Cushman & Wakefield в Великобританії, прокоментував: «Підвищення ставок в логістичному секторі зосереджене лише в деяких містах, причому близько двох третин ринків не звітують про зростання за квартал. Там, де зростання відбувалося, воно, як правило, було значним. Наприклад, у Барселоні та Мадриді ставки виросли на 8,3% і 5% відповідно на тлі значної лізингової активності, яка включала попередню здачу великих об’єктів, що зумовлено попитом з боку компаній, чия діяльність пов’язана з 3PL (проектною логістикою) та електронною комерцією».

У Відні було зафіксовано найбільше зростання у порівнянні з попереднім кварталом, при цьому орендні ставки збільшилися на 10%. Місто виграло від створення сучасного логістичного простору у передмісті та збільшення попиту на ці об'єкти. Області зростання також були очевидні в регіонах Великобританії, орендні ставки в Манчестері збільшилися на 7,1%, оскільки зростання електронної комерції і необхідність поліпшення ланцюжків поставок підтримали попит глобального орендного сервісу».

Рітейл (торгові коридори)

Наприкінці 2017 року орендні ставки в торгових коридорах знизилися на 0,3%, а показник щорічного зростання також став негативним (-0,3%) вперше з 2010 року. Це призвело до припинення періоду росту, протягом якого індекс рентабельності європейських торгових коридорів виріс майже на 40%. Зниження орендних ставок спостерігалося на окремих ринках. У Стамбулі орендні ставки впали майже на 10% протягом кварталу, в результаті щорічне падіння було на рівні майже 25%, оскільки основні економічні ризики і волатильність валютних курсів обмежують розширення рітейлерів, незважаючи на зростання економіки і рівня споживання у регіоні. Орендні ставки на двох третинах ринків залишалися без змін протягом двох кварталів поспіль.

Ставки дохідності на приміщення в торгових коридорах продовжують знижуватися, проте найбільші зміни зараз спостерігаються за межами основних локацій.

Даррен Ейтс, керівник департаменту аналітики у сфері торговельної нерухомості регіону EMEA в компанії Cushman & Wakefield, додав: «Низка найважливіших торговельних коридорів у Європі продовжує відчувати підвищення орендних ставок, відповідно до більш позитивних економічних даних, що надходять останніми місяцями. Проте ця тенденція маскує постійну поляризацію між сильнішими та слабшими ринками. Рітейлери все більше концентруються на скороченні збиткових магазинів, а значні інвестиції вкладають у флагмани».

Офісна нерухомість

Зростання орендних ставок у сегменті офісної нерухомості сповільнилося на 0,4% у порівнянні з попереднім кварталом, хоч як і раніше спостерігається пристойний показник річного зростання на рівні 2,4%. Будапешт лідирує за ростом орендних ставок протягом кварталу на 9,1%, чому сприяв високий попит, історично низька частка вакантності та брак приміщень класу A. Всі п'ять ключових ринків офісної нерухомості Німеччини відзначили зростання, на чолі з Берліном (+5,5% ) і Франкфуртом (+5%), підкріплене високою лізинговою активністю в усіх містах і відносно низькою часткою вакантності - всього 2,2% в Берліні - на більшості ринків. Подальше зростання прогнозується протягом 2018 року.

Інвестиції

Інвестиційний попит залишається високим, при цьому обсяги інвестицій за весь 2017 рік перевищують показник 2016 року. Значний попит продовжує знижувати дохідність. Рівень ставок дохідності на більшості ринків продемонстрував квартальне та річне падіння. Дохідність у сфері офісної нерухомості також зменшується, але оскільки ставки дохідності на кращі приміщення сьогодні досягають рекордних мінімумів на багатьох ринках, у наступному кварталі прогнозується стабільність з невеликими коливаннями у майбутньому.