Время возможностей для арендаторов. Обзор рынка складской недвижимости

0
1694
В 2015 г. девелоперская активность в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде была низкой. Согласно исследованию компании DTZ, к концу 2015 г. общая рыночная вакантность выросла до 10% в связи с негативной общей деловой динамикой в Украине. В течение прошлого года в сегменте наблюдалась тенденция к дальнейшему понижению арендных ставок в долларовом эквиваленте.

К концу 2015 г. общий объем современных складских помещений в Киеве и пригороде составил приблизительно 1 791 500 кв. м (GLA) (График1). Данный показатель включает около 353 140 кв. м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений.

Общая активность девелоперов на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде остается сравнительно низкой.

За весь 2015 г. на рынок в регионе было выведено приблизительно 75500 кв. м (GLA) новых складских и логистических помещений, что составляет лишь около 55% от показателей 2014 и 2013 годов.

– Все новые складские и логистические комплексы, введенные в эксплуатацию в Киеве и пригороде в 2015 г. и запланированные на 2016 г., строятся компаниями для собственного использования (так называемые проекты built-to-suit), – рассказывает Марта КОСТЮК, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании DTZ Украина.

Спрос

Общий объем складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киеве и пригороде в 2015 г., составил около 160 700 кв. м (GLA), что на 25% ниже показателя 2014 г. и на 52% ниже показателя 2013 г. Чистое поглощение в сегменте в первой половине прошлого года составило около минус 48 200 кв. м. Отрицательное значение показателя свидетельствует о том, что многие арендаторы в течение анализируемого периода уменьшили площадь занимаемых помещений в Киеве и пригороде. В третьем квартале 2015 г. данная тенденция изменилась в положительную сторону, и в четвертом квартале данный показатель достиг 64 100 кв. м (GLA).

Кумулятивный годовой показатель чистого поглощения в сегменте логистической и складской недвижимости в Киеве и пригороде в 2015 г. составил около 21 000 кв. м (GLA).

– Как и годом ранее, в 2015 г. практически не поступало запросов на аренду помещений от компаний, которые бы выходили на украинский рынок. Одним из исключений стала международная компания TNT, которая в первом квартале прошлого года открыла свое представительство в Украине и арендовала помещение в складском комплексе, расположенном возле международного аэропорта Борисполь (в данной сделке DTZ представляла интересы арендодателя), – комментирует Федор АРБУЗОВ, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости в компании DTZ Украина.

Вакантность и арендные ставки

В конце июня 2015 г. уровень первичной вакантности на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде с начала года вырос на 6% и составил 12,1%. В связи с отсутствием нового предложения в сегменте, в течение второго полугодия 2015 г. показатель вакантности снизился, достигнув уровня 11,8% в конце третьего квартала и 9,8% на конец года.

Наивысшие запрашиваемые арендные ставки на лучшие складские и логистические помещения в Киеве и пригороде в конце прошлого года находились в диапазоне от $2,5 до $5 за 1 кв. м в месяц, а для помещений класса В они составляли около $2-3 за кв. м в месяц.

Федор АРБУЗОВ отмечает, что в 2015 г. арендные ставки на складские и логистические помещения в Киеве и пригороде достигли исторического минимума, и, по крайней мере, в первом полугодии 2016 г. возможно рыночное давление на них в сторону понижения в долларовом эквиваленте. Активность компаний-арендаторов остается довольно низкой и сохраняется преимущественно за счет их переезда в другие объекты. В то же время, запросов на аренду помещений от новых компаний практически нет, и немногие заинтересованы в расширении арендуемых помещений.

Эксперты компании DTZ ожидают, что при прочих равных условиях, в январе-июне 2016 г. арендные ставки на качественные современные помещения в сегменте существенно не изменятся. Однако в сложившихся условиях многие арендодатели и далее будут готовы идти на различные уступки, чтобы удержать арендаторов в своих объектах.

В более долгосрочном периоде ожидаемое улучшение динамики деловой активности в Украине и усиление спроса со стороны арендаторов могут привести к снижению первичной вакантности и повышению арендных ставок в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде. Тем не менее, эластичность предложения логистической и складской недвижимости к цене выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине. Поэтому динамика строительства новых объектов в сегменте может потенциально возобновиться сравнительно быстро.

 

 

 

Другие публикации автора: