Дмитрий ПАСЕНКОВ

руководитель департамента агентских услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости Cushman&Wakefield в Украине

Рынок складской недвижимости в Украине: что происходит и чего ожидать

0
1520
На украинском рынке складской недвижимости, как и прежде, наблюдается очень низкое предложение. Небольшое оживление спроса в 2018 году привело к росту арендных ставок. Чего нам ожидать в дальнейшем? Как изменится соотношение спроса и предложения в ближайшие годы? Попытаемся проанализировать текущую ситуацию, а также ответить на эти и другие вопросы.

Спрос со стороны e-commerce меняет перспективы развития

Арендные ставки на качественных складах уже достигают 5$ за квадратный метр без учета налогов. Самые высокие цены в комплексах, расположенных вдоль Житомирской трассы под Киевом. Также активно развиваются склады в Броварском сегменте, где генератором спроса стала «Розетка» и другие компании. Очень востребовано Бориспольское направление, где обосновалось несколько крупных арендаторов. Так вкратце можно описать ситуацию в сфере складской недвижимости в столичном регионе Украины.

Приходится признавать, что складская логистика продолжает развиваться сегментарно. В этом плане мало что изменилось по сравнению с несколькими предыдущими годами. Броварской и Житомирский сектора на подъеме, другие районы области, в основном, остаются вне зоны внимания инвесторов, девелоперов и арендаторов.

Однако в последнее время заметно оживился сегмент городской логистики. Здесь востребованы площади для компаний, работающих в сфере электронной коммерции, – нужна максимальная близость к потребителю. Поэтому они формируют спрос любых помещений, которые можно приспособить под более-менее качественные склады, лишь бы те находились в черте большого города.

Общий рынок складской недвижимости Киевского региона немного вырос. Сегодня его объем составляет 1 млн. 800 тыс. квадратных метров складских помещений. Новое предложение в прошлом году оказалось очень низким – всего 28 тыс. кв. м. Это самый маленький показатель, начиная с 2012 года.

Общая площадь арендованных помещений составила 180 тыс. кв. м, то есть она осталась на уровне 2017 года, хотя это и больше, чем в 2016 году. Из-за низкого предложения новых складов, вакантность площадей упала до минимума. Отсюда и появление тенденции к росту арендных ставок. Если в 2017 году мы говорили о 2,8-4,2$ за квадратный метр без налогов, то сейчас минимальный порог поднялся до 3,5$, а средняя цена аренды достигла 5$ за «квадрат».

Спрос на аренду остался примерно на уровне прошлого года, составив 189 тыс. кв. м. Впрочем, это на 54% выше, чем в 2016 году. В основном, спрос сформировали компании онлайн-торговли, а также ритейлеры сектора бытовой техники, дистрибуторы и логисты от фарм-бизнеса.

Напомним, что максимальный объем нового предложения складской недвижимости отмечался еще в 2008 году. Тогда были введены новые крупные объекты и, по иронии судьбы, отечественная экономика пострадала от мирового финансового кризиса. Похоже, оправиться от того шока отрасль не может до сих пор. По крайней мере, объемы нового предложения упали в разы, и пока не видно перспектив быстрого роста.

То же самое произошло с арендными ставками. Когда на украинский рынок выходили крупные компании, все рассчитывали на быструю окупаемость проектов. Сейчас, даже при росте за последний год, ставки все еще остаются низкими. Разумеется, такой рынок не очень-то интересен для девелоперов. А пока они ждут лучших условий, мы отмечаем, что к концу прошлого года вакантность складских площадей упала до 2,4%.

При этом у нас был совершен ряд крупных сделок по аренде от 5 до 20 тыс. кв. м складских площадей. Сдано в эксплуатацию несколько крупных складских комплексов. Также в тренде остается редевелопмент – перестройка старого объекта под потребности нового заказчика.

Из новых объектов пока планируется строительство нового складского комплекса на Подоле (около 23 тыс. кв. м). Еще один комплекс на 60 тыс. кв. м находится в стадии проектной разработки. Ожидается строительство крупного терминала в речном порту, который обеспечит связь речного, железнодорожного и автомобильного видов транспорта.

Один из самых крупных игроков на украинском рынке складской недвижимости – компания Dragon Capital – продолжала приобретать новые площади. На сегодня она владеет примерно 300 тыс. кв. м складов. По нашему мнению, поведения такой крупной компании вселяет уверенность в перспективы дальнейшего развития украинской складской логистики.

Несколько крупных сделок в прошлом году совершено и за пределами столичного региона. Так, в Одессе продан складской комплекс площадью около 64 тыс. кв. м, которые все еще находится на стадии завершения строительства. По нашей информации, у владельца уже подписаны договора на аренду значительной части площадей. Как минимум, этот объект поможет насытить регион качественными складскими помещениями.

Оптимистически выглядит ситуация во Львове. Здесь принято решение достроить новый комплекс площадью 100 тыс. кв. м, к которому будут примыкать еще и производственные помещения. Этот проект также поможет насыщению местного рынка.

К чему приведут текущие тенденции?

28 тыс. кв. м, которые были выведены на украинский рынок в прошлом году, – это практически ничто. Малый объем нового предложения на фоне стабильного спроса усилил давление на вакантность площадей. Кроме нее, дальнейшему росту арендных ставок будет способствовать некоторое изменение направления спроса.

Как уже упоминалось выше, повысился интерес к объектам в городской черте (инсити-логистика), а также к редевелопменту. Однако развитие по данным направлениям не будет очень простым. Дело в том, что речь идет об участках земли внутри крупных городов. А их все-таки выгоднее использовать для застройки жилыми домами.

Поэтому инсити-логистика и редевелопмент складов будет осуществляться, в основном, на участках, не пригодных для строительства жилой недвижимости. То есть, мы снова вынуждены отмечать сужение возможностей насытить рынок новым предложением, что опять-таки приведет к дальнейшему росту дефицита площадей и повышению арендных ставок.

Вот еще один интересный факт: до 2020 года в Киевском регионе планируется ввести в эксплуатацию 785 тыс. кв. м торговых площадей. Несомненно, возникнет дополнительная сильная нагрузка на существующие складские площади. Теперь давайте посмотрим, как сегодня соотносятся площади складской, офисной и торговой недвижимости.

Оказывается, в столичном регионе на каждый из этих сегментов практически равномерно приходится по 1,8 млн. квадратный метров. Итак, не трудно предположить, что появление новых 785 тыс. квадратных метров в торговых объектах создаст новый спрос примерно на такую же общую площадь складов и офисов. Даже если полностью использовать нынешний потенциал вакантности, складов на всех не хватит. Должен появиться дефицит, который станет хорошим стимулом для активизации девелоперов.

Кстати, обеспеченность более-менее качественными складами в Киевском регионе до сих пор очень низкая – всего 0,4-0,5 кв. м на одного жителя. В других крупных промышленных узлах Украины этот показатель значительно выше. Тем не менее, улучшить ситуацию в ближайшей перспективе вряд ли удастся. Причина в том, что у нас все еще высока стоимость строительства новых складов (400-500$ за квадратный метр), а также слишком длительные сроки самого строительства.

Здесь мы видим давно наболевшие всем проблемы: получение земельного участка, разрешения на строительство, подвод коммуникаций и т.д. Кроме того, возникают извечные трудности с финансированием, коррупционные факторы и, конечно же, политические риски. В результате целый ряд хороших проектов долго остается в отложенном состоянии.

Чего в таких условиях ждать от арендодателей? За последние несколько лет условия аренды складских площадей изменились незначительно. Скорее всего, и в дальнейшем отношения с арендаторами они будут строить на тех же принципах. Однако мы замечаем, что в типовых договорах все чаще стала появляться привязка к валюте. Очевидно, компании-девелоперы и владельцы складской недвижимости пытаются застраховать себя от возможных валютных рисков, которые могут возникнуть уже в этом году.

В целом же рынок переходит под «диктатуру» арендодателей, которые, судя по всему, рассматривают для себя как негативную, так и позитивную перспективу. Поэтому, пытаясь избежать потерь в случае девальвации гривны, они все же предпочитают подписывать с арендаторами краткосрочные договора либо предусматривают возможность разрыва или изменения арендной ставки. Иначе говоря, арендодатели ожидают, что условия рынка для них вскоре станут более благоприятными и не хотят связывать себя обязательствами на длительный срок.

Уступки, на которые они еще готовы пойти, в лучшем случае состоят в предоставлении льготных ставок или «каникул», которые арендаторы могут получить, например, на время переезда или адаптации склада.

Арендодатели продолжат бесконечный поиск новых арендаторов, способных платить больше. Крупные компании продолжат по возможности покупать складскую недвижимость, чтобы избавиться от проблем, связанных с нестабильностью на рынке аренды. Теоретически нельзя исключать и самых радикальных изменений. Сегодня уже существуют технологии, позволяющие строить склады всего за 90-100 дней. С их помощью очень быстро можно насытить рынок новыми складскими комплексами высокого качества. Но для этого нужна «самая малость» – чтобы государство упростило и ускорило процесс оформления всей необходимой документации.

В сравнении с Европой

Европейский рынок так или иначе влияет на украинский. Чтобы правильно прогнозировать будущее наших складов, не помешает посмотреть, «как там у них».

Соседняя Польша остается одним из самых быстрорастущих рынков в ЕС. В стране используется порядка 13 млн. кв. м современных складских площадей. По прогнозам, в ближайшие годы этот показатель вырастет до 15 млн. кв. м. Для сравнения: по всей Украине можно найти 2,5-3 млн. кв. м относительно качественных складов. Как упоминалось выше, из них 1,8 млн. кв. м – в Киевском регионе.

В отличие от Украины, в Польше складская логистика равномерно развивается по всей стране. Но точно так же, как в Украине, в Польше основным драйвером развития является электронная коммерция. При этом, учитывая более низкие арендные ставки и умеренный уровень оплаты труда, многие международные компании переносят свои площадки именно в Польшу. Последние наиболее крупные договора об аренде подписаны на 121-167 тыс. кв. м.

Основная тенденция польского рынка – крупные капиталовложения в развитие общей инфраструктуры. В частности, активно развивается дорожная сеть по всей стране.

Рынок складской недвижимости Германии, по оценкам аналитиков, за последние год-два начал немного остывать. Во многом это связано с выходом Великобритании из ЕС. У Германии с ней очень много общих проектов, основанных на условиях общеевропейского рынка.

Однако, несмотря на появившиеся проблемы, рынок Германии остается очень большим. В эксплуатации более 33 млн. кв. м складов. Наблюдается высокая активность логистических и прочих компаний. В прошлом году сдано в аренду около 7 млн. кв. м складских площадей. Наиболее востребованными для строительства новых складов являются любые земельные участки вдоль автомагистралей на расстоянии до 30-35 км от городов. Новинка немецкого рынка – строительство двухуровневых складов с возможностью подъезда грузовика как на первый, так и на второй уровень.

В целом по Европе наблюдается тенденция, направленная на снижение зависимости от рабочей силы. Учитывая жесткие требования к экологии и высокую стоимость транспорта, склады пытаются строить как можно ближе к потенциальному потребителю.

Однако здесь возникает непростой выбор: если вы хотите использовать более дешевый дизельный транспорт, то в пределах города вам уже делать нечего (не запретили въезд сегодня, так запретят завтра). Для инсити-логистики в ближайшей перспективе будет подходить только экологически чистый транспорт – гибриды и электромобили, доставка на котором стоит больше.

По оценкам экспертов, использование транспорта, не загрязняющего атмосферу, до 2050 года вырастет втрое. Уже сейчас в европейской транспортной логистике оплата труда водителей составляет 35% от общей стоимости перевозок. Учитывая эти и другие факторы, прогнозируется, с одной стороны, активное внедрение беспилотных грузовиков. С другой стороны, формируется новая парадигма расположения складов.

Украинским компаниям думать о решении таких проблем еще рановато. Но следует помнить, что со временем они придут и в нашу страну.

По материалам выступления на Logistics Innovation Forum 2019

 

 

Другие публикации автора: 
Дмитрий ПАСЕНКОВ

руководитель департамента агентских услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости Cushman&Wakefield в Украине