Дмитрий ПАСЕНКОВ

руководитель департамента агентских услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости Cushman&Wakefield в Украине

Перспектива развития складской недвижимости киевского региона. Стоимость и востребованность

Рынок складской недвижимости в Украине продолжает развиваться в прежнем формате. Как и в предыдущие годы, не хватает новых предложений. Инвесторы и девелоперы осторожничают. А главная активность традиционно наблюдается в Киевском регионе. В других больших городах и вокруг них жизнь слишком спокойна и размерена. В этом году исключение составляет разве что Львов, где действительно наблюдается серьезное оживление.

Что происходит?

В первом квартале текущего года мы наблюдали не много отличий от ситуации, которая складывалась в 2019-м или 2020-м, впрочем, новости все-таки есть.

Прежде всего, значительно снизился показатель вакантности. Он сейчас составляет всего 1,5% в столичном регионе, то есть находится на техническом уровне. Можно было бы даже сказать, что все склады заняты, а свободными остаются только те площади, где в данный момент меняются владельцы или арендаторы. 

Мы знаем, что многие компании лихорадочно ищут новые помещения, но найти их не могут. Новое предложение очень слабое. Склады все заняты, несмотря на то, что многие из них находятся не в самой лучшей локации и явно не соответствуют современным требованиям. По сравнению с соседними европейскими странами рынок очень мал. Мы вышли на показатель общего стока около 2 млн кв.м вокруг столицы и на 3 млн кв. м в общем по стране. При этом объем поглощений в первом квартале на территории Киевского региона составил всего-то 44 тыс. кв. м.
 

На диаграмме видно, в каком депрессивном состоянии много лет подряд находится у нас данный сектор рынка недвижимости. Также можно понять, что арендные ставки формируются, в основном, под влиянием спроса на фоне вечно недостающего предложения.
Кстати, сегодня средняя ставка аренды склада составляет 5,25 доллара США за квадратный метр. При этом доходность складских комплексов – 12,5%. Цифра очень велика по сравнению с аналогичными показателями в любой стране ЕС. Но из-за высоких рисков вряд ли она станет ниже. 


 
Часто спрашивают, почему в Украине так плохо со строительством новых складов? Меняются президенты и правительства, наступают и заканчиваются экономические кризисы, а воз и ныне там. Видимо, винить мы может только сложившуюся в Украине ситуацию. В какой-то момент сломался рынок, показатели упали до минимума и до сих пор там остаются. Упали ставки, иностранные девелоперы, благодаря которым происходил рост, свернули свои проекты. Они при сильно обесценившейся гривне просто не смогли выполнить свои обязательства перед инвесторами. Кстати, известно, что многие проекты были остановлены именно на этапе кредитования. 

Мы видим, что эта цепочка хронического недостатка предложения сформировала достаточно высокие ставки в гривне. Она продолжает расти, но все-таки не достигает того уровня, чтобы заинтересовать иностранцев, которые также вынуждены учитывать высокие риски. Мы также понимаем, что те новые проекты, которые будут реализованы в ближайшее время, не дадут возможности преодолеть дефицит предложения. 


На диаграмме видно, какова была динамика поглощений за последние годы. Если в 2020-м на территории Киевского региона арендовано 173,3 тыс. кв. м складов, а в первом квартале текущего года – 44 тыс. кв. м, то можем предполагать, что 2021-й закончится примерно с тем же результатом, что и последние четыре года. 

Разумеется, запланированы к сдаче новые объекты, хотя перечень девелоперов и владельцев весьма скромен, а локации не блещут разнообразием. 

Конечные пользователи складов проявляют интерес к реализации собственных бизнес-потребностей. На рынке хорошим спросом пользуются готовые объекты, так как мало кто желает вкладываться в строительство и нести все риски, с ним связанные. Посему стоимость завершенных складских комплексов намного выше, чем на более ранних стадиях. Но покупатели готовы платить. 

Новые тренды

В общем, серьезные изменения происходят на мировом рынке. Они связаны как с пандемией, так и с быстрым переформатированием логистики под новые условия, в том числе под развитие электронной коммерции. Хоть Украина, мягко говоря, не самая передовая страна, нас эти тенденции также уже коснулись.

Появился интерес к складам в городской черте. Это связано с развитием интернет-торговли и служб доставки на последней миле. Фактически склады из данной категории могут быть представлены в разных форматах. Их можно превратить в шоу-румы. Можно организовать точки подгрузки автомобилей или же создать некий гибрид офиса и городского склада. Кстати, такие объекты в последнее время обретают популярность в Европе. И у нас такие также начали строить. 

К городскому складу выдвигается ряд требования. Во-первых, это экологичность. Во-вторых, особая специфика работы. Мы понимаем, например, что на территорию Киева фура не может попасть в дневное время. Но если вы планируете прибытие и разгрузку ночью, то вынуждены соблюдать тишину, особенно когда возле складов находятся жилые дома. 

Следующая тенденция – повышенные требования к эффективности складских процессов. Арендаторы сейчас пытаются разместиться на маленьких площадях, при этом обеспечить у себя высокую оборачиваемость. Здесь можно увидеть и нестандартные решения. Например, когда заказы для клиентов начинают комплектовать прямо в залах супермаркетов и тут же отправляют их с курьерами. Существуют оригинальные решения для последней мили, когда на маленькой площади собирают товар, предназначенный для доставки в пределах очень ограниченной локации. 

Также значительно вырос спрос на помещения для обслуживания логистики последней мили. Важность скорости доставки заставляет арендаторов искать выгодные локации, в связи с чем сильно выросла стоимость на самые выгодные по расположению склады. В Украине мы пока не видим большой разницы. Но в таких странах как Англия или Франция склады, расположенные внутри городов, сдают в разы дороже, чем более современные комплексы за городской чертой. 

Еще одним важным трендом в ЕС является создания зеленой логистики. Многие крупные компании даже создали у себя специальные департаменты, задачей которых является существенное уменьшение вредных выбросов и каких-либо других негативных влияний на окружающую среду. Некоторые заявили, что вскоре достигнут полной декарбонизации. Они устанавливают солнечные батареи, покапают электромобили и т.д. И, кстати, в Украине этот тренд мы также понемногу начинаем замечать. Конечно, он проявляется в гораздо меньшей степени, но зато мы понимаем, как будет выглядеть будущее складской логистики, потому что у нас, хоть и опозданием, но все же перенимают все лучшее, что есть на Западе. 

Растет спрос на кросс-доки. Это и не удивительно, так как компании сосредоточены на росте оборачиваемости. Также украинские компании с нетерпением ожидают изменений в земельном законодательстве. Все понимают, что свободных участков, на которых можно начать новое строительство, традиционно не хватает. Поэтому многие участники рынка активно рассматривают самые разные варианты сделок о покупке земли. 

На сегодня в Украине существует достаточно много проектов, которые пока лишь оформлены только на бумаге или вовсе застряли на стадии получения разрешений. Однако мы все хорошо понимаем, что спустя какое-то время, эти объекты также появятся на рынке. Напомню, что при активной реализации срок строительства и запуска логистических комплексов может составлять всего-то года полтора. Подтверждением тому может послужить ситуация в Львовском регионе, где все долго стояло на месте, и вдруг прорвало. Один за другим стали сдаваться в эксплуатацию современные объекты, а еще больше ожидается в ближайшем будущем. 

Арендные ставки и перспективы

Часто спрашивают, средняя ставка аренды складов в Украине 5,25 доллара за квадратный метр – это много или мало. Вообще-то все познается в сравнении.


 
Рассматривая таблицу арендных ставок, мы видим, что наши восточные соседи, а также Турция и такие страны ЕС, как Польша, Болгария, Словакия, Румыния и Чехия сдают склады в среднем дешевле, чем в Украине. Дороже в Венгрии, а также на развитых западных рынках. Вопрос только в том, может ли Киев гордиться тем, что склады здесь арендуются дороже, чем в Стамбуле или Москве, и не намного дешевле, чем в Берлине, Мадриде, Париже Риме или Брюсселе?

Увы, наши большие цены не являются результат высокого уровня развития и большой платежеспособности клиентов. Ставки в Украине подгоняет рынок, на котором просто недостаточно предложения. Нам только остается надеяться, что когда-нибудь в будущем мы сможем увидеть качественно иное предложение. 

Мы видим существенную разницу в показателях доходности. У нас они составляют в среднем 12,5%, в европейских странах – 3-5%. Однако заключение многих сделок с логистической недвижимости в ЕС явно указывает на высокий интерес инвесторов к данному сектору. У нас же интерес иностранных инвесторов к складам утерян, а местные, как я уже упоминал, предпочитают вести себя осторожно.

Срок окупаемости в двадцать и более лет для Европы воспринимается как нормальный, так как инвесторы уверены, что вложенный капитал вернется и появится реальная прибыль. В украинских реалиях 12,5% означает всего-то восьмилетний срок окупаемости. Но есть ли гарантия, что за такой относительной период у нас снова не произойдет чего-то такого, что вынудит закрыть проект? Мы же с вами и сами толком не понимаем, что произойдет уже завтра с утра!

Интерес инвесторов к европейской логистической недвижимости поддерживается опытом ковидного кризиса. Оказывается, что это были самые надежные объекты для инвестиций. Ведь за последний год показатели в секторе аренды складов выросли на 26%, в то же время аренда производственных помещений, например, просела на 46%.

Анализируя причины и следствия, нам нетрудно представить себе, что будет дальше. Очевидно, рынок аренды производственных площадей начнет активно восстанавливаться, то есть мы здесь увидим хороший рост. Наверняка останется высоким спрос на склады для последней мили, так как электронная коммерция с курьерскими службами продолжат расти высокими темпами. 

В Украине, кроме прочего, мощный толчок к развитию получили склады для продовольственного ритейла, в том числе низкотемпературные, об острой нехватке которых давно говорят эксперты. Однако и здесь мы видим, что новое строительство осуществляется только под конкретный заказ клиента. 

Таковы наши реалии. В них нам придется работать.
 

Другие публикации автора: 
Дмитрий ПАСЕНКОВ

руководитель департамента агентских услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости Cushman&Wakefield в Украине