Дмитрий ПАСЕНКОВ

руководитель департамента агентских услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости Cushman&Wakefield в Украине

Тенденции и перспективы рынка складской логистики в 2020 году

Доклад Дмитрия Пасенкова, руководителя департамента агентских услуг в сфере промышленной и логистический недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине на Logistics Innovation Forum 2020 (февраль 2020).

В 2019 году объем нового предложения на рынке складской недвижимости Украины составил всего лишь 42 тыс. кв. м. Отметим, что сам рынок в нашей стране начал зарождаться только в 2005-2007 годах, когда появились первые качественные складские комплексы. На волне кризиса 2014 года произошло резкое торможение. Так как основные проблемы в данном секторе все еще не решены, нет ничего удивительного в том, что вводится в эксплуатацию так мало объектов.


Выгодно ли держать в Украине склады?

Критически низкий объем нового предложения в сфере складской недвижимости, на первый взгляд, говорит о том, что данный вид объектов не приносит должной прибыли. Однако не нужно спешить с выводами. Действительно, в докризисные времена арендные ставки в качественных объектах составляли $ 9-10 за кв. м без НДС, а затем начали снижаться, достигнув $ 3,5-4 в самой нижней точке. Сегодня уже они стремятся выйти на уровень выше $ 5, то есть мы видим позитивную тенденцию, что само по себе вселяет оптимизм и надежду на возобновление девелопмента в среднесрочной перспективе.


В киевском регионе, где событий происходит больше, чем на остальной территории Украины, объем рынка складской недвижимости оценивается в 1,9 млн. кв. м. За прошлый год совершено сделок по аренде на 180 тыс. кв. м. Как видим, активность весьма посредственная, но следует принять во внимание критично низкий уровень вакантности. По состоянию на конец прошлого года свободными оставались всего 0,8% качественных складских площадей. Фактически, в такой ситуации арендаторы лишены права выбора по цене, качеству и локации. Если вам посчастливилось занять хороший склад, за него нужно «вцепиться зубами».

На самом деле, такой низкий уровень вакантности не наблюдался с начала развития рынка складской недвижимости в Украине. По всем экономическим законам арендная ставка должна была двинуться вверх, что, собственно, и произошло. В 2019 году цена колебалась в пределах $ 4,5-5,8 за «квадрат».


Сдавать в аренду склады у нас выгоднее, чем в Польше, Болгарии или Словакии. В окрестностях Варшавы, например, ставки остаются в коридоре $ 3,5-4,2. Выше, чем в Киеве, цена в Будапеште, Берлине и Стамбуле. Самые высокие ставки остаются в Великобритании. В Лондоне они достигают 18 долларов.



Сравнивая доходность складской недвижимости в Украине, можно сказать, что мы оказались чуть ли не на первом месте в Европе, учитывая соотношение цены и качества.

Текущая ситуация и перспективы*

Среди самых крупных недавно совершенных сделок можно назвать:

  • Аренду компанией «Будпостач» 25 тыс. кв. м. в складском комплексе «Комодор».
  • Расширение складских площадей Good Wine на 9 тыс. кв. м.
  • Аренду 8,5 тыс. кв. м компанией Business Group.

Также ряд серьезных сделок в прошлом году совершены в Броварах. Однако на рынке наблюдается интересное явление. 21% договоров об аренде заключены в 2019 г. как предварительные. Когда свободных площадей очень мало, арендаторы проявляют все большую готовность занимать места в еще не введенных в эксплуатацию объектах, что создает хорошие условия для работы застройщиков и девелоперов, которые могут привлекать клиентов на разной стадии готовности складов. Впрочем, аналогичная тенденция наблюдается и в Европе.

В этом году мы ожидаем ввод в эксплуатацию примерно 50 тыс. кв. метров новых складских площадей в Белогородке (Amtel), что должно произойти в конце лета – начале осени. Окончание других крупных проектов пока еще прогнозировать сложно. Некоторые из них существуют только на бумаге (есть проект и планы строительства), иные – в начальной стадии. Надеемся увидеть новый комплекс в Гостомеле, где планируется открытие комплекса «Мираж» на 9 тыс. кв . м. Кроме того, Zammler Group строит 60 тыс. кв. м, Dragon Capital планирует два комплекса на 30 и 200 тыс. кв. м.

Много проектов находится на стадии обсуждения и разработки. Как минимум, речь идет о 300-400 тыс. кв. м, но сроки реализации пока неясны. Поэтому проблема низкой вакантности вряд ли будет решена в ближайшей перспективе, и стоит ожидать дальнейшего роста арендных ставок.


Еще один существенный фактор – мы ожидаем появления серьезного перекоса на рынке недвижимости. Объем складских и торговых площадей до сих пор были примерно равны, однако сейчас планируется ввести в эксплуатацию более миллиона квадратных метров для торговли в Киеве и областных центрах Украины, которые, несомненно, окажут сильное давление на существующие склады.

В наиболее развитом по украинским меркам киевском регионе насыщенность рынка составляет 0,4-0,5 кв. м складов на одного жителя. Для сравнения: в Лондоне – 1,8 кв. м, в Нью-Йорке – более 3 кв. м. Но если вокруг столицы мы видим какую-либо серьезную активность, то в большинстве регионов страны практически ничего не происходит. Исключением является Львов, где сейчас реализуется порядка 150 тыс. кв. м складской недвижимости, и примерно столько же заложено в проектах.

Почему мало строят?

Факторов, мешающих активному строительству складов в Украине, можно назвать множество. Обратим внимание только на один из них – сохраняющуюся в течение многих лет низкую или нулевую рентабельность для девелоперов.

Общая стоимость строительства одного квадратного метра склада у нас составляет от 400 до 500 долларов в зависимости от комплектации объекта. Ранее тот же «квадрат» продавали в готовом комплексе примерно за 500 долларов. Сейчас цены немного выросли, что уже позволяет получать начальную прибыль.

Цена земельного участка под склад в пригородных зонах колеблется в коридоре от 3,75 до 20 долларов США. Разумеется, площадка с хорошей локацией всегда стоит дороже. Однако в черте города за 1 кв. м просят уже от 50 до 100 долларов. Следует учитывать еще и то, что здания складов занимают обычно только половину участка, а остальные 50% нужно отдать под линии разгрузок, парковки и т.д.
Таким образом, получается, что построить склад в хорошем месте – значит заложить еще около 100 долларов в каждый квадратный метр помещения за счет расходов на покупку земли (на самых лучших участках – 200 долларов и более).

Однако растущий спрос рано или поздно должен все-таки создать условия для прорыва. Компании, как известно, заняты оптимизацией расходов. Но есть случаи, когда каким-чудом сохранились свободные складские площади, от которых владельцы не спешат отказываться. Они понимают, что в сфере аренды и субаренды будет рост, и рассчитывают на этом заработать.

Также не нужно забывать о влиянии активно развивающейся сферы электронной коммерции, которая увеличивает нагрузку на складские помещения, расположенные в городской черте или очень близко к городам. В ближайшие годы такие объекты будут востребованы, независимо от качества. Это уже сегодня происходит на наиболее развитых рынках. Например, в Великобритании стоимость аренды склада в городской черте выше в несколько раз, разница ставок иногда достигает 500%.

Общий прогноз по Украине: увеличение спроса, дальнейшее сокращение вакантности, рост цен на аренду. Возможно, что свободные площади будут распределяться через аукционы, которые дадут владельцам возможность выбирать арендаторов, учитывая их платежеспособность, готовность подписывать договора на самых жестких условиях. Будут активно рассматриваться проекты built-to-suite. 
При благоприятном развитии отечественного рынка стоит также ожидать быстрого возобновления активного строительства. Все-таки у нас осталось много участков с прошлых времен, для которых уже разработана проектная документация, но само строительство объектов так и не началось. Не исключено, что года через два мы увидим на них необычные для Украины складские комплексы.

Что происходит у соседей?

Рынок складской недвижимости в Польше не останавливает развитие и уже насчитывает 18 млн. кв. м качественных площадей. На фоне украинских объемов 2,5-2,7 млн. кв. м этот показатель впечатляет. Но самое главное, что процесс введения в эксплуатацию новых крупных объектов не прекращается, несмотря на ставки $ 3,5-4,2 и вакантность 7,5%.

Наиболее востребован центральный регион страны, особенно – окрестности Варшавы. У арендаторов есть хороший выбор, но и владельцы недвижимости также не особо беспокоятся о том, что их объекты останутся незанятыми. Экономика ведь растет хорошими темпами. За год строится примерно столько же, сколько в киевском регионе вообще есть в наличии – около 1,9 млн. кв. м.

В то же время, польские девелоперы основное внимание сейчас сосредоточили на регионах, где сейчас строится примерно 80% объектов. Очевидно, в логистике соседней страны появляется все больше возможностей создавать площадки для обработки грузов в соответствии с потребностями оптимизировать транспортные потоки.



В целом по Европе рост сектора электронной коммерции создает спрос на склады большого размера. За последние 10 лет средний объем сделок вырос с 9 до 13 тыс. кв. м, а средняя площадь новых комплексов достигла 20 тыс. кв. м. При этом большое внимание уделяется экологичности и условиям труда персонала – зонам отдыха, безопасности передвижения по территории и т.д.

Примерно 10% складов в ЕС оснащены полноценными системами автоматизации. Робототехника давно уже никого не удивляет. Средняя площадь объектов со временем увеличивается. Одновременно площадки постепенно перемещаются ближе к потребителю. Бизнес снова обращает больше внимания на расстояния и сроки доставки.

* Примечание: Прогнозы составлены по результатам работы рынка складкой и логистической недвижимости в 2019 году и будут откорректированы по результатам 1 квартал 2020 года.
 

Другие публикации автора: 
Дмитрий ПАСЕНКОВ

руководитель департамента агентских услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости Cushman&Wakefield в Украине