Що має довести девелоперський проєкт, щоб зацікавити міжнародного кредитора

Дмитро ГАПОН, REV, заступник директора департаменту оцінки та стратегічного консалтингу EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові	Станіслав ІВАНОВ, MRICS, REV, RICS Registered Valuer, директор департаменту оцінки та стратегічного консалтингу EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові

Впродовж останніх років, ми бачимо, що міжнародні фінансові інституції (МФІ), поступово розглядають Україну як напрям для фінансування нових девелоперських ініціатив. Для них це спосіб підтримати економічне відновлення країни, запуск нової інфраструктури, створення робочих місць, а також залучення приватного капіталу у проєкти, які можуть бути фінансово стійкими в довгостроковій перспективі. Водночас їхня зацікавленість не означає автоматичну готовність надати фінансування локальним девелоперам. Для кредитора або інвестора важливо побачити не лише ідею чи потенціал проєкту, а й підтвердження його життєздатності.

Саме тому для українських девелоперів ключове питання сьогодні полягає у тому, як скористатися цією можливістю та перетворити інтерес міжнародних фінансових інституцій на реальне фінансування. 

По-перше: проєкт має бути не лише перспективним, а й перевіреним

У девелопера може бути сильна локація, правильна ідея, якісна архітектурна концепція і впевненість у попиті. Однак міжнародний кредитор дивиться на проєкт інакше, йому важливо розуміти не лише потенціал, а й те, що вже підтверджено, які ризики залишаються відкритими, наскільки реалістичні припущення у фінансовій моделі і чи зможе проєкт витримати зміни ринку, бюджету або строків реалізації.

На практиці це означає оформлення землі та дозволів, зрозумілу структуру власності, прозору проєктну компанію SPV (special purpose vehicle), фінансову модель, підтверджений ринковий попит і досвід девелопера. 

Тому підготовка до переговорів із міжнародною фінансовою інституцією має бути підкріплена готовністю девелопера перевірити власні припущення. Ключове завдання сторони показати, що проєкт є достатньо підготовленим і стійким для залучення фінансування.

По-друге: економіка проєкту має бути підтвердженою

У типовій структурі девелоперського фінансування міжнародні фінансові інституції зазвичай очікують, що девелопер вкладатиме у проєкт власний капітал, часто щонайменше 35%-40%. Також важливо показати підтверджений попит, для комерційної нерухомості це можуть бути договори попередньої оренди, а для житлових проєктів договори попередньої купівлі-продажу, зазвичай на рівні 30%–50%. Ще один ключовий показник DSCR (Debt Service Coverage Ratio), тобто коефіцієнт обслуговування боргу, що показує чи вистачатиме грошового потоку від проєкту для виплат за кредитом, має перевищувати орієнтовно 1,2–1,3. Окремо сьогодні МФІ звертають увагу на ESG, тобто екологічні, соціальні та управлінські фактори, як на один зі способів зрозуміти, чи не створює проєкт екологічних або соціальних ризиків та чи відповідає регуляторним вимогам. 

Звісно, універсальних порогових значень для таких показників немає, оскільки все залежить від типу активу, структури угоди, ринку та рівня ризику, але в основі завжди лежить правило, що проєкт має бути економічно життєздатним.

По-третє: незалежна перевірка не формальність

Процес залучення фінансування зазвичай проходить кілька етапів: попередній розгляд, комплексна перевірка проєкту, погодження фінансування та фінансове закриття, тобто підписання фінансових документів. Середній цикл може тривати 7–12 місяців, із них перевірка проєкту зазвичай займає 3–6 місяців. 

Для девелопера це може виглядати як довгий технічний етап, але для нього ж це також спосіб заздалегідь побачити слабкі місця проєкту до початку предметних переговорів із міжнародним кредитором. З боку МФІ ж відбувається перехід від загального інтересу до реальної оцінки проєкту. Якщо на цьому рівні з’являються суттєві розбіжності між очікуваннями девелопера та результатами незалежної перевірки, це може вплинути на умови фінансування або на саме рішення щодо участі фінансової інституції.

У таких процесах залучаються незалежні консультанти та оцінювачі. Їхня роль полягає в тому, щоб надати об’єктивну професійну оцінку окремих складових проєкту. Залежно від типу активу та структури фінансування, така експертиза може включати оцінку застави, техніко-економічне обґрунтування, комплексний ринковий аналіз, критичний аналіз бізнес-плану або фінансової моделі девелопера, технічний аудит та інші консультаційні інструменти.

Чому навіть сильні проєкти не завжди отримують фінансування

Після принципового рішення про можливість фінансування процес не завершується. Наступним етапом є визначення умов, за яких фінансування буде надане та підтримуватиметься протягом усього життєвого циклу проєкту. Так з’являються фінансові та операційні ковенанти, тобто інструменти, які дозволяють кредитору контролювати ризики після видачі коштів.

Ковенанти можуть стосуватися співвідношення боргу до NOI або EBITDA, мінімального залишку коштів на балансі, обмеження на залучення додаткового боргу, контролю рахунків, заборони на виплату дивідендів або зобов’язань щодо підтримки активу в належному технічному стані.

Їх варто сприймати як тест на те, чи витримує фінансова модель не лише оптимістичний сценарій розвитку. Якщо ж проєкт не може відповідати таким умовам ще на стадії планування, отримати фінансування буде складно.

Незалежна експертиза як обов’язкова умова доступу до додаткового капіталу 

Якщо ще кілька років тому міжнародне фінансування девелоперських проєктів в Україні залишалося радше винятком, то сьогодні поступово формується інша практика, де рішення про фінансування дедалі частіше спираються на незалежну оцінку проєкту та стандартизований процес перевірки, що змінює сам підхід до підготовки проєктів.
EXPANDIA вже залучалася до таких процесів як незалежний консультант для міжнародних фінансових інституцій, які розглядали можливість і надавали фінансування девелоперськиим проєктам в Україні. У цьому форматі роль консультанта полягає в тому, щоб надати кредитору професійний і незалежний погляд на спроможність проєкта. 

У ширшому сенсі проєкти, які проходять незалежну експертизу та розглядаються МФІ як потенційні об’єкти фінансування, формують важливий сигнал для ринку про те, що в Україні можуть працювати зрозумілі правила, незалежна експертиза та довгострокова інвестиційна логіка. Саме довіра до даних, процесу і якості підготовки проєктів є умовою, без якої масштабувати міжнародне фінансування девелоперських проєктів буде складно.

Про компанію EXPANDIA

EXPANDIA – найбільша компанія в сфері комерційної нерухомості в Україні. Компанія була заснована у січні 2008 та оперувала під брендом CBRE Ukraine, як частина афілійованої мережі CBRE. З серпня 2025 року компанія працює під власним брендом EXPANDIA та є єдиним офіційним представником CBRE в Україні та Молдові. 

Раніше ми писали:

• Ринок торгової нерухомості регіонів України активно зростає у західних областях. Згідно з дослідженням компанії EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові, у 2025 році ринок торгової нерухомості в регіонах України продовжив поступове відновлення, однак активність залишалася нерівномірною та дедалі більше концентрувалася у відносно безпечніших західних і частині центральних областей. Вищу активність західних та центральних областей підтримувало зростання чисельності населення у зв’язку із внутрішньою міграцією, релокацією бізнесу та поступовим відновленням споживчих витрат.
   
• Ринок складської нерухомості Києва демонструє рекордну орендну активність. Згідно з дослідженням компанії EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові, незважаючи на виклики пов’язані з війною, 2025 рік став найактивнішим для ринку складської нерухомості Києва за останнє десятиліття. Річний обсяг валового поглинання склав близько 217 000 кв.м (+30% р/р). Зростання попиту переважно було зумовлене орендою у нововведених складських об’єктах, що відображає реалізацію відкладеного попиту на великі площі, а також заміщення орендарями складських площ, пошкоджених з 2022 року.
   
• Ринок офісної нерухомості Києва демонструє активізацію оренди в умовах нестабільної ситуації. Згідно з дослідженням компанії EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові, орендна активність на офісному ринку Києва укріпилась протягом 2025, незважаючи на триваючу ринкову турбулентність та високі безпекові ризики. Обсяг річного валового поглинання склав близько 160 000 кв.м (+26% р/р), тоді як загальна орендна активність склала 165 000 кв.м. 
   
• Готовність до високого сезону 2026: новий логістичний хаб класу «А». В листопаді 2026 року компанія МОФ відкриває  новий надсучасний складський комплекс класу «А» в селі Лісне, поруч з Києвом. Цей об'єкт спроєктовано із фокусом на потреби інтернет-магазинів, великих ритейлерів та брендів, для яких критично важливі точність, безпека та автоматизація.