Ринок складської нерухомості Києва у 1П 2025 відзначився орендною активністю

Згідно з останнім дослідженням ринку складської нерухомості Києва від EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові, сегмент продовжував демонструвати стійкість у 1П 2025 року, що було підкріплено стабільним попитом з боку основних груп орендарів. Обсяг валового поглинання склав приблизно 109 000 кв.м (+27% р/р), що є одним з найвищих показників за півріччя з 2018 року. Основними драйверами орендної активності стали 3PL-оператори (56%), а також сектор оптової та роздрібної торгівлі (39%).

Обмежена присутність інших сегментів частково пояснюється зростаючою тенденцією серед FMCG-компаній до аутсорсингу операційної діяльності 3PL-операторам, а також рішеннями окремих орендарів інвестувати у власні складські об'єкти з метою посилення контролю над ланцюгами постачання та підвищення операційної незалежності. 

Протягом 1П 2025 року було введено в експлуатацію приблизно 107 000 кв.м нових складських площ, що відповідає річному обсягу нової пропозиції за 2024 рік та є найвищим піврічним показником за більш ніж десять років. Нова пропозиція збільшила обсяг конкурентної пропозиції на 6%, що наблизило загальний обсяг складської пропозиції до 1,47 млн кв.м., показника довоєнного рівня. 

Серед нових ключових проєктів: логістичний комплекс «Олександрівський» III (41 000 кв. м) та логістичний комплекс «Чайки» V (57 000 кв. м). Також було відновлено частину площ складського комплексу RLC, який був пошкоджений внаслідок ракетних обстрілів у 2022 році, що повернуло до загальної пропозиції складських площ 11 000 кв.м. До кінця 2025 року очікується введення в експлуатацію ще 98 000 кв.м нових спекулятивних площ, що збільшить загальний обсяг нової пропозиції за рік до 205 000 кв.м. Таким чином, 2025 може стати одним із найактивніших років в історії ринку, як за обсягами площ, так і за рівнем географічної диверсифікації, де нові проєкти розподілені між кількома ключовими логістичними напрямками Київського регіону.

Попри вихід на ринок нової пропозиції, рівень вакантності знизився до 3% (-0,8 п.п. з початку року), відображаючи активне поглинання відкладеного попиту. Рівень вакантності за підсумками півріччя відповідає довоєнним показникам і свідчить про те, що, незважаючи на високі обсяги забудови, ризик надлишкової пропозиції на ринку залишається обмеженим у середньостроковій перспективі.

Ефективна орендна ставка  у найбільш якісних сухих складських об’єктах залишилася стабільною на рівні $5,3 кв.м/міс. (без ПДВ та OPEX), що відповідає довоєнному піковому періоду 2019-2021 років. Угоди з оренди продовжували укладалися в національній валюті, корелюючи з поточною макроекономічною ситуацією. Запитувані орендні ставки для холодних складів становили 390-420 грн/кв.м/міс ($8,5-$10.5), при цьому ефективні орендні ставки залишилися стабільними на рівні $9,1/кв.м/міс (без ПДВ та OPEX). 

Наталія Сокирко, директор департаменту складської та промислової нерухомості EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові

«Ми очікуємо, що ринок складської нерухомості збереже свою стійкість до кінця 2025, завдяки стабільному попиту з боку великих орендарів та значній кількості спекулятивних проєктів, а запит на сучасні, новозбудовані складські об’єкти залишиться високим.

Попри появу нових складських об’єктів, ринок залишатиметься у збалансованій фазі, при цьому рівень вакантності та орендні ставки, ймовірно, залишаться стабільними. Очікується, що надлишкові площі, будуть поступово поглинуті протягом наступних 6-12 місяців, за умови що макроекономічні умови залишаться стабільними, а безпекові ризики не зростуть. Це свідчить про те, що ринок перебуває на початку-середині циклу нового девелопменту і ризик надлишкової пропозиції найближчим часом відсутній». 

Про компанію EXPANDIA:

EXPANDIA – найбільша компанія в сфері комерційної нерухомості в Україні. Компанія була заснована у січні 2008 та оперувала під брендом CBRE Ukraine, як частина афілійованої мережі CBRE. З серпня 2025 року компанія працює під власним брендом EXPANDIA та є єдиним офіційним представником CBRE в Україні та Молдові. 

Сьогодні штат компанії налічує понад 300 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості в Україні та Молдові, переданих в управління та експлуатацію. Портфоліо об’єктів, які знаходяться в управлінні налічує більше 1 000 000 кв.м в більш як 20 регіонах України та Молдови. EXPANDIA надає повний спектр послуг у сфері комерційної нерухомості, серед яких: агентські та інвестиційні послуги, управління й експлуатація об’єктів, оцінка та консалтинг, управління проєктами та технічний консалтинг, управління офісною інфраструктурою та дослідження ринку нерухомості. 

Раніше ми писали:

• Попит на складську нерухомість зростає: на Київщині та Львівщині зменшилась кількість вільних приміщень. За другий квартал 2025 року частка вільних від орендарів приміщень сягнула 1,03% у Київському регіоні та 0,57% у Львівському. Ці дані свідчать про дефіцит складських площ – з кожних 100 м² вільними залишається приблизно менше одного кв. м. Девелоперська компанія Alterra Group підготувала звіт за другий квартал 2025 року, проаналізувавши ключові причини змін на ринку складської нерухомості.
   
• Ринок логістичної нерухомості у Німеччині падає до найнижчого з часів коронавірусу рівня. За даними консалтингової компанії з логістичної нерухомості Logivest, у першій половині поточного року ринок логістичної нерухомості у Німеччині впав до найнижчого рівня з часів коронавірусу.
   
• TERWIN залучає українських виробників до створення мережі логістичних парків нового покоління. У межах ініціативи «Будуємо українське» TERWIN запрошує амбітних і надійних вітчизняних виробників та підрядників до участі в реалізації інфраструктурного проєкту WINHUB – мережі логістичних парків. 
   
• Ринок холодного зберігання. Огляд CBRE Ukraine. Холодні склади залишаються одним із найдефіцитніших і водночас стратегічно важливих сегментів складської нерухомості Києва. Ще до війни їх частка становила близько 15% від загального обсягу складських площ у Київському регіоні.