Ринок холодного зберігання. Огляд CBRE Ukraine

Холодне зберігання – це не просто логістика, а фундаментальна інфраструктура, яка забезпечує безперебійні поставки продуктів харчування від виробника до полиць супермаркету. Велику частину таких складів обслуговують 3PL-оператори, що дозволяє бізнесу оптимізувати витрати завдяки централізованому управлінню великими обсягами продукції. У Великій Британії, за оцінками британського CBRE, загальний обсяг холодильних складів, якими оперують 3PL-оператори, становить близько 3,4 мільйона палетомісць.

Велика Британія є найбільшим ринком холодного зберігання в Європі, однак навіть попри свій масштаб, попит стабільно перевищує пропозицію – особливо після пандемії COVID-19. Основною проблемою є застарілість фонду: за даними британського CBRE, орієнтовно 40% 3PL-холодильних складів мають вік від 20 до 30 років, а ще 30% – понад 30 років.

Причини такого стану – нові вимоги до холодоагентів, застарілі технології та високі витрати на модернізацію, що особливо викликають труднощі в менших операторів. У той час як великі компанії активно інвестують у оновлення, менші гравці часто не мають змоги відповідати новим стандартам.

Старші склади зазвичай мають до 20 000 палетомісць, тоді як нові – від 50 000, що дозволяє впроваджувати мультиклієнтські моделі й масштабувати операції. На цьому фоні автоматизація стає головним трендом: у Великобританії лише 5% об’єктів 3PL-операторів є автоматизованими – головним чином через застарілість наявного фонду та високі витрати на впровадження технологій. Водночас, 91% потужностей, що наразі перебувають на стадії девелопменту, будуть автоматизованими, що дозволить операторам масштабувати діяльність.

Проте автоматизація – не панацея для всіх: через високу вартість (у 2,5-3 рази дорожче за стандартний об’єкт), вона економічно виправдана лише на площах, які можуть вміщувати близько 50 000 палетомісць або бути площею від 16 000-20 000 кв.м і більше. Саме тому склади старшого покоління залишаються найбільш вразливими до витіснення з ринку.

Що стосується українського ринку, то безумовно, холодні склади залишаються одним із найдефіцитніших і водночас стратегічно важливих сегментів складської нерухомості Києва. Ще до війни їх частка становила близько 15% від загального обсягу складських площ у Київському регіоні. Проте з початком повномасштабного вторгнення ситуація докорінно змінилась: близько 21% складської пропозиції було зруйновано, де частка саме холодних складів становила 17%. Станом на початок 2025 року ії частка скоротилась до 13%, поглибивши й без того хронічний дефіцит.

Попри запуск нових проєктів у 2023-2025 роках, ринок все ще не встигає задовольняти попит на об’єкти з температурним контролем. Орендні ставки на холодні склади в Києві суттєво перевищують середньоринкові: запитувані ставки коливаються в межах 415-500 грн/кв.м/місяць ($10-12), а ефективна орендна ставка для холодних складів зросла на 15%, досягнувши $9,2/кв.м/місяць (без ПДВ та OPEX). Ціни продовжують зростати не лише через обмежену пропозицію, а й через високу вартість будівництва та експлуатації таких об’єктів – від енергоспоживання до технічного обслуговування.

Водночас активізація попиту з боку бізнесу, зокрема фармацевтичних компаній, FMCG-виробників та логістичних операторів, чітко сигналізує про потребу в сучасних, технологічно оснащених холодних складах. Девелопери реагують: поряд із запуском нових проєктів, на ринку з’являються проекти з відбудови зруйнованих складів. Один із ключових для спекулятивного ринку – відновлення зруйнованого складу RLC (55 000 кв.м), яке заплановано поетапно протягом 2025-2026 років. Також, мережа дискаунтерів «Аврора» інвестувала у відбудову для власних потреб частково зруйнованого складу West Gate Logistic (90 000 кв.м), яка планується поетапно протягом 2025-2027 років.

Наталія Сокирко, директор департаменту промислової та логістичної нерухомості, CBRE Ukraine

«Холодна логістика вже не просто «нішевий» сегмент – це інфраструктурна основа стійкості постачань у воєнний та поствоєнний періоди. З огляду на зростаючий попит та обмежену пропозицію, власникам великих холодильних складів варто розглядати капітальні інвестиції у модернізацію: саме ці об’єкти мають найкращі шанси бути адаптованими до сучасних стандартів та автоматизації, щоб знизити енерговитрати та відповідати сучасним стандартам зберігання продукції.

Для девелоперів перспективним напрямом є проєкти build-to-suit  (під власні потреби орендаря) – склади, збудовані під конкретного орендаря, що дозволяє зменшити ризики та врахувати індивідуальні вимоги до температурного контролю, енергоефективності та логістики. У нинішніх умовах приватний капітал інвесторів та міжнародних компаній стає дедалі активнішим інструментом реалізації таких проєктів, особливо в сегменті великих інфраструктурних об’єктів».

Джерело

Раніше ми писали:

• TERWIN залучає українських виробників до створення мережі логістичних парків нового покоління. У межах ініціативи «Будуємо українське» TERWIN запрошує амбітних і надійних вітчизняних виробників та підрядників до участі в реалізації інфраструктурного проєкту WINHUB – мережі логістичних парків.
   
• Мережа мультимаркетів «Аврора» нарощує логістичний потенціал. Компанія «Аврора», розвиваючи мережу своїх мультимаркетів, не забуває і про логістику. Ритейлер реалізує масштабний проект по відновленню логістичного комплексу West Gate Logistic у Стоянці, Київська обл., який він викупив влітку 2024 року у групи Dragon Capital.
   
• Ринок складської нерухомості Києва: відновлення орендної активності завдяки високому обсягу угод попередньої оренди. Згідно з останнім дослідженням ринку складської нерухомості Києва від CBRE Ukraine за 2П 2024 року, сегмент зберігав позитивну динаміку попиту, демонструючи високу орендну активність. Річний обсяг валового поглинання склав близько 167 000 кв.м (+63% р/р), що є найвищим показником з 2021 року (-3% до 2021).