Офісний ринок Києва у першому півріччі 2025: стійкість сегменту попри скорочення загальної пропозиції

Згідно з останнім дослідженням ринку офісної нерухомості Києва від CBRE Ukraine, на кінець 1П 2025 загальні тенденції у сегменті залишалися переважно незмінними, продовжуючи динаміку попереднього року. Загалом попит залишався стійким, а обсяг валового поглинання офісних площ склав 82 000 кв.м (+16% р/р). Варто зазначити, що близько 30% цього обсягу було пов'язано з вимушеним переїздом орендарів із пошкоджених офісних будівель внаслідок військових дій, що свідчить про дестабілізуючий характер активності, а не про органічну динаміку. Основним драйвером попиту стали компанії зі сфери ІТ та телекомунікацій з часткою 25% та найбільшою кількістю транзакцій (23), а також публічний сектор та НГО (14%) і промислово-енергетичні компанії (10%).

 
Джерело: CBRE Ukraine, 2 кв. 2025  

Переїзди, в тому числі вимушені, продовжували лідирувати за типом угоди з 40% (+7 п.п р/р), тоді як розширення збільшили свою частку до 16% (+5 п.п р/р). Так як на ринку переважає гібридний формат роботи, де в офіс одночасно приходить близько30%–40% працівників, деякі компанії скорочували свої офісні площі до близько 50% від довоєнного обсягу. Такий підхід дозволив орендарям здійснювати релокації та переїжджати в офісні будівлі вищого класу, зберігаючи при цьому загальний бюджет на оренду незмінним. 

Однак, попри загальну тенденцію до оптимізації витрат і підвищення ефективності використання офісних площ, зростання кількості угод з розширення свідчить про позитивні очікування щодо завершення війни та обережну орієнтацію на довгострокове зростання. Зокрема, стратегічне розширення спостерігалося в секторах ІТ та телекомунікацій, виробництва й промисловості, а також фармацевтики та медицини.

Протягом 1П 2025 року на ринок не вийшло жодного нового бізнес-центру. Водночас близько 45 000 кв.м офісних площ було пошкоджено або зруйновано внаслідок ракетних обстрілів, що призвело до зменшення загального обсягу конкурентної пропозиції до 2,11 млн кв.м (-3% р/р). Це скорочення стало безпрецедентним випадком скорочення пропозиції, зумовленим прямими втратами інфраструктури, що лише підкреслило вразливість об'єктів нерухомості в умовах триваючих військових дій. 

Протягом 2П 2025 року очікується введення близько 73 000 кв.м у п’яти бізнес-центрах. Однак строки реалізації проєктів залишаються невизначеними через триваючі ризики пов’язані із безпековою ситуацією, фінансуванням та рівнем попереднього залучення орендарів.

Середній рівень вакантності знизився до 21% (-1,1 п.п. з поч. року)*, що здебільшого зумовлено орендною активністю з боку малих і середніх компаній, які продовжують переїжджати до більш якісних офісних площ на фоні привабливих орендних ставок. Більшість вакантних площ сконцентрована у нових об’єктах, частина яких досі залишається майже повністю вільною, а також у об’єктах нижчої якості, переважно розташованих поза межами ЦДР.

 
Джерело: CBRE Ukraine, 2 кв. 2025  

Ефективна прайм ставка на найкращі об'єкти коливалася в межах $19–$25/кв.м/міс., залежно від характеристик приміщення (наявність ремонту, розташування, рівень безпекових ризиків та заповнюваність будівлі). Розширення діапазону орендних ставок відображає зміну стратегії орендодавців: великі приміщення дедалі частіше переплановуються у офіси меншого формату, а для залучення менших орендарів все частіше пропонуються офіси з готовим ремонтом. Таким чином, витрати на облаштування таких приміщень відображаються у вищій верхній межі діапазону ставок. Водночас, динаміка орендних ставок значною мірою залежала від об’єкта: якісні бізнес-центри утримували стабільні позиції, тоді як менш привабливі об’єкти залишалися під ціновим тиском. 

*Важливо зазначити, що рівень вакантності на 1П 2025 року розраховувався без урахування скорочення обсягу конкурентної пропозиції внаслідок пошкоджень, спричинених воєнними діями з метою збереження порівнянності та уникнення спотворення динаміки ринку.

Анна Сільвестрова,
старший директор департаменту офісної нерухомості та роботи з корпоративними клієнтами CBRE Ukraine:

«Ми очікуємо, що обережний оптимізм, який спостерігався на початку 2025 року збережеться до кінця року. За відсутності суттєвих макроекономічних або геополітичних змін, активність орендарів, ймовірно, залишатиметься стриманою та орієнтованою на ефективність, а рішення будуть прийматися з урахуванням балансу між вартістю, якістю та безпекою інфраструктури. Разом з тим, ми бачимо, що великі орендарі адаптувались до військової реальності засвідчивши свою довгострокову орієнтацію на фізичне використання офісних площ. Ринок продовжує демонструвати ознаки стабілізації орендних умов: дедалі більше компаній укладають довгострокові угоди на 3-5 років, тоді як у період перших років повномасштабної війни переважали угоди на 1-2 роки».

Раніше ми писали:

• Ринок холодного зберігання. Огляд CBRE Ukraine. Холодні склади залишаються одним із найдефіцитніших і водночас стратегічно важливих сегментів складської нерухомості Києва. Ще до війни їх частка становила близько 15% від загального обсягу складських площ у Київському регіоні. 
   
• Ринок складської нерухомості Києва: відновлення орендної активності завдяки високому обсягу угод попередньої оренди. Згідно з останнім дослідженням ринку складської нерухомості Києва від CBRE Ukraine за 2П 2024 року, сегмент зберігав позитивну динаміку попиту, демонструючи високу орендну активність. Річний обсяг валового поглинання склав близько 167 000 кв.м (+63% р/р), що є найвищим показником з 2021 року (-3% до 2021). 
   
• Мережа магазинів EVA придбали склад у Dragon Capital. 20 лютого ТОВ «РУШ» (мережа магазинів EVA) завершило угоду з придбання логістичного комплексу ДП СК Омега-1 Логістик у Броварах у інвестиційної компанії Dragon Capital. Придбання об’єкту зумовлене стрімким розширенням напряму електронної комерції – збільшенням асортименту та кількості замовлень в інтернет-магазині EVA.UA. 
   
• Мережа мультимаркетів «Аврора» нарощує логістичний потенціал. Компанія «Аврора», розвиваючи мережу своїх мультимаркетів, не забуває і про логістику. Ритейлер реалізує масштабний проект по відновленню логістичного комплексу West Gate Logistic у Стоянці, Київська обл., який він викупив влітку 2024 року у групи Dragon Capital.