Итоги 2014 г. на рынке складской недвижимости Киева

0
1319
В 2014 г. на рынке складской недвижимости наблюдалось снижение спроса со стороны пользователей, сокращение объемов занимаемых площадей некоторыми арендаторами на фоне спада общей деловой активности в стране, увеличение доли сделок в объектах класса В, фиксация арендных ставок в национальной валюте и перемещение арендаторами своих складских помещений с Юго-Востока Украины преимущественно в Днепропетровскую и Киевскую области.

Общее предложение универсальных складских помещений в Киеве и Киевском регионе на конец 2014 г. составило 1594 тыс. м2, новое предложение – 110 тыс. м2. В эксплуатацию были введены вторая очередь комплекса San Factory (7 тыс. м2), мультитемпературный складской комплекс RLC (63 тыс. м2), третья очередь складского комплекса для собственного пользования компании Raben (20 тыс. м2), вторая очередь складского комплекса «Эталон», (6 тыс. м2) и часть складского комплекса для собственного пользования компании FM Logistic (14 тыс. м2). Ранее запланированный ввод в эксплуатацию второй очереди складского комплекса «Амтел» (58 тыс. м2) был перенесен на более поздний период.

В 2015 г. ввод складских площадей для открытого рынка не анонсируется, но возможна реализация некоторых складских проектов по схеме built to suit. Это, в частности, складской комплекс компании Imperial Tobacco (7,7 тыс. м2), следующая очередь складского комплекса FM Logistic (14 тыс. м2) и третья очередь фармацевтического складского комплекса Biocon (25 тыс. м2).

Ввод крупных складских объектов в 2013–2014 гг., а также падение спроса на складские площади способствовали увеличению вакантности с 3,4% на конец 2013 до 7% на конец 2014 г.

– Существует еще один показатель – так называемая внутренняя вакантность, – рассказывает управляющий директор Colliers International (Украина) Александр НОСАЧЕНКО. Кроме общих вакантных площадей объектов, она учитывает внутренние свободные площади арендаторов, доступные для субаренды, по которым платится ставка собственнику склада. И с учетом этой «внутренней вакантности» доля свободных помещений на рынке складской недвижимости Киевской области в 2014 г. фактическая составляла 9–11%. При этом следует отметить, что в складском сегменте сегодня наблюдается наименьшая вакантность по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости.

Поглощение классифицируемых складских помещений в 2014 г. снизилось по сравнению с показателем на конец 2013 г. на 50% и составило порядка 120 тыс. м2. Большинство сделок было заключено в результате реализации отложенного спроса с 2013 г., переезда в более дешевые складские помещения вследствие сужения/расширения бизнеса арендаторов, а также перемещения складов арендаторов из зоны АТО. Наиболее востребованными среди классифицированных складских объектов были средние и большие помещения площадью порядка 5 тыс. м2. Также было подписано несколько трансакций на помещения площадью 10 тыс. м2.

Определяющим в спросе на складские площади в 2014 г. было ценовое предложение от собственников объектов, их готовность идти навстречу потенциальному арендатору. В то же время, арендодатели были вынуждены изменять подходы по установлению размера арендной платы. На конец 2014 г. арендные ставки в наиболее качественных складских объектах составляли $4–5,5 за м² в месяц (на конец 2013 г. – $5,5–7,0), в складах класса В – $2,5–3,5 за м² в месяц.

Средние арендные ставки на холодильные склады в прошлом году колебались в диапазоне от 100 до 150 грн, на морозильные склады – от 125 до 150 грн за м² в месяц без НДС. В отличие от универсальных складских объектов, в подавляющем большинстве низкотемпературных складских объектов коммунальные расходы (электроэнергия) уже учтены в цене аренды.

– В 2015 г. кардинального улучшения ситуации на рынке складской недвижимости мы не ожидаем, – констатирует А. НОСАЧЕНКО. Но в любом случае в кратко- и среднесрочной перспективе рынку будут необходимы качественные складские комплексы, которые будут вводиться в эксплуатацию небольшими площадями и могут быть поглощены арендаторами в течение года. Кроме того, в IV квартале 2014 г. мы были свидетелями определенной положительной динамики, когда некоторые крупные инвесторы начали интересоваться рынком Украины в целом и складскими помещениями в частности. Это позволяет предположить, что в 2015 г. может состояться ряд сделок по приобретению сухих складов общей площадью до 20–30 тыс. м², а также приобретение игроками фармацевтического рынка нескольких объектов под фармацевтические складские комплексы.

 

 

 

Другие публикации автора: