Актуальні тенденції ринку складської нерухомості в Україні

Фактори впливу на складську логістику

Як загальна економічна ситуація в країні впливає на ринок логістичної нерухомості? За словами Ярослава Куліковського, саме економічну активність в Україні слід розглядати як ключовий показник, оскільки стан складської логістики, немов у дзеркалі, відображає рівень споживання на території країни. 

Експерт нагадує, що 2024 рік країна завершила зі зростанням економіки на три відсотки. Цього року раніше очікували аналогічних темпів. Проте останніми тижнями як міжнародні, так українські аналітичні організації зменшили свої прогнози зростання ВВП до 2%. Вочевидь, це негативно позначиться і на ланцюгах постачання, і на товарообігу, – що напряму стосується складської нерухомості.

Інша проблема полягає у зменшення кількості населення, яке реально проживає на території України. Адже саме люди – це кінцеві споживачі товарів та послуг. Варто згадати і про дефіцит персоналу, який можна винайняти на нашому ринку праці. 

Аналітики Pro-Consulting регулярно проводять опитування серед менеджерів з різних сфер економіки. Результати свідчать про те, що у готельному, ресторанному секторах, дистрибуції, роздрібній торгівлі, на транспорті та у логістиці загалом відчувають постійний брак персоналу. При цьому дефіцит працівників тут вважають одним з основних викликів сьогодення. А протягом останніх періодів часу він стає ще більш актуальним на тлі загального падіння попиту і збуту. 

Водночас у країні спостерігається зростання обсягу вантажних перевезень. Йдеться про збільшення показника приблизно на 10% у 2024 році. Хоча за перші сім місяців поточного року зафіксоване деяке зменшення обсягів, що експерти також пов’язують зі зменшенням ділової активності. 

Проте загальна тенденція, за словами Ярослава Куліковського, вказує на поступове зростання обсягів реалізованих послуг у сфері автомобільного транспорту.

«Переорієнтування на західні регіони та намагання бізнесу зробити свою діяльність більш незалежною та орієнтування на власні сили та ресурси стимулює розвиток вантажних автомобільних перевезень», – пояснює Ярослав. 

Також аналітики відзначають зростання експортно-імпортних операцій. За підсумками 2024 року вони досягли 112 млрд доларів США (+13% до 2023 року). У 2025 році очікується зростання ще принаймні на 12% у порівнянні з 2024-м. 

«Ця тенденція створює додаткову перевагу та сприяє розвитку ринку складської нерухомості країни, – продовжує Ярослав Куліковський. – В основному, це стосується західних областей України, які зараз відіграють важливу роль в експортно-імпортних операціях. Та слід пам’ятати, що український експорт здебільшого стосується продукції, яка не потребує особливих умов складування. А імпорт – навпаки. Товари, які ми ввозимо з ЄС, у більшості випадків потребують доволі високого рівня складських послуг».

Варто зважати ще й на географію постачання. Як відомо, у 2022-23 роках переважна більшість української логістики вимушено перемістилася ближче до західного кордону держави. І тоді ж неймовірно збільшувався товарообіг зі всіма країнами Євросоюзу. Однак за останній рік-півтора можна побачити деяке зменшення торгового обігу з ЄС. Стабільність та перспективи подальшого розвитку надає хіба що Польща. Відтак нині варто говорити при привабливість вже не цілого західного регіону країни, а лише про Львівську та Волинську область, які безпосередньо межують із польським ринком. 

На внутрішньому ринку спостерігалося збільшення обсягів роздрібної та оптової торгівлі на 15% у гривневому еквіваленті протягом 2024 року. Це також можна назвати позитивним фактором. Щоправда, у доларовому еквіваленті показники зросли на 5%. Але цього було цілком достатньо для стимулювання розвитку вітчизняної складської логістики. 

Результати у сфері електронної торгівлі не гірші: очікується збільшення обсягів на 10-15% за підсумками поточного 2025 року після того, як у 2024-му показники зросли приблизно на чверть. Отже, попит на якісні складські послуги продовжить зростати. Схожа тенденція спостерігається у сфері контейнерних перевезень, обсяги яких в Україні стрімко збільшуються, хоча до європейського рівня нам ще дуже далеко.

З іншого боку, продовжуються систематичні руйнування складської нерухомості під час ворожих обстрілів та бомбардувань, що істотним чином зменшує пропозицію логістичних послуг. Нарешті Ярослав Куліковський нагадує про енергетичні виклики, які зменшують спроможність компаній, однак стимулюють швидше рухатися у бік енергоефективності та енергоощадності. 

Поточний стан складської логістики

«Як не дивно, навіть у надважкому 2022 році в Україні не було зафіксовано падіння обсягу реалізованих складських послуг», – говорить Ярослав Куліковський. Щоправда, він уточнює, що показники розраховані у гривнях. Але цей сегмент виявився одним з небагатьох у вітчизняній економіці, який зумів залишитися на плаву без особливих фінансових втрат. 

Однак тоді ж відбувалося суттєве скорочення складських площ та переорієнтування більшості компанії на роботу через західні кордони. Власне, «стабільні» показники обсягу послуг можна пояснити значним зростанням цін на оренду складів як у гривневому, так і у доларовому еквіваленті. Крім того, свою роль зіграла зміна курсу національної валюти. 
Зараз, у 2025 році, аналітики прогнозують зростання ринку на 15%, в основному, завдяки появі нових площ логістичної нерухомості та подальшому зростанню орендних ставок. Щоправда, тут також варто враховувати певні місцеві нюанси.

«Слід зважати на те, що український ринок складських послуг не так розвинутий, як, наприклад, у країнах Східної Європи», – пояснює Ярослав. – Скажімо, у Польщі на одну людину у понад десять разів більше складської площі, ніж в Україні, – продовжує він. – Але усе це створює додаткові передумови та визначає великий потенціал для розвитку української складської нерухомості та логістики в цілому протягом наступних періодів часу». 

Утім, за останні роки відбулися зміни структури валового попиту. Якщо до початку повномасштабної війни орендарі, в основному, «полювали» на склади класу «В», а клас «С» домінував у пропозиції на українському ринку, то зараз компанії дедалі більше шукають якісні приміщення. При цьому відносно невеликі площі до 5 тис. квадратних метрів тепер менш популярні, ніж склади на 10-20 тис. кв. м, якими цікавляться великі компанії. 

Показники вакантності залежать як від якості самого складу, так і від місця його розташування. У середньому в Україні вони становлять 5%, що дуже мало для нормального мирного часу. Однак у деяких локаціях вакантність площ падає до нуля. А у таких регіонах, як Київщина чи Західна Україна, часто можна побачити вакантність на рівні 1-2%. Зазначимо, що для нормальної роботи показник вакантності має становити не менше 5-7%. 

Отож немає нічого дивного у тому, що ціни на складську нерухомість продовжують зростати. На динаміку вартості оренди в Україні зараз найбільше впливає клас складського приміщення, місце його розташування, кількість та якість послуг, які готовий забезпечити орендодавець тощо. Наприклад якщо складський комплекс розташований на заході країни, то важливим фактором стає можливість отримати на місці митні послуги. Але також усюди перевагою є наявність послуг з пакування, оброки, документального супроводу тощо. Можна розраховувати на зменшення вартості оренди при підписанні довготривалого договору. 

Важливим фактором також є температурний режим. Особливо гостро відчувається нестача у сегменті холодних складів. За деякими даними, пропозиція даного типу нерухомості у нас забезпечена максимум на 50%. У порівнянні з 2024 р. за підсумком поточного року тут також очікується зростання орендних ставок у середньому на 10-15% у гривневому еквіваленті. 

Основні тенденції на українському ринку складів

Ярослав Куліковський визначив низку основних трендів, які є зараз і будуть надалі впливати на ринок складської логістики в Україні:

• Дефіцит складських площ (особливо низькотемпературних) посилюватиметься. Особливо це буде помітно у столичному регіоні. Якщо у перші місяці війни багато компаній активно переміщувалися ближче до західного кордону, то протягом 2024-25 років чимало з них повернулися на Київщину, оскільки даний регіон залишається ключовим у структурі споживання цілої країни. За різними оцінками, зараз кількість населення Києва та області навіть більша, ніж до початку 2022 року. 
   
• Львів та Львівська область залишаться надзвичайно важливим регіоном, від якого буде залежати загальна економічна активність у країні. У даній локації зараз працює багато місцевих та переміщених підприємств, а також проживає чимало переміщених людей, які втікали із зони бойових дій. Не менш важливою залишаються й інші західні області, у т.ч. Волинська, а також Хмельницька та Вінницька. Останні дві підприємці розглядають як дуже перспективні для перевалки вантажів між західною та центральною частинами України. Аналітики відзначають як стабільну та прогнозовану динаміку розбудови складської нерухомості як на Хмельниччині, так і на Вінничині.
   
• Основними споживачами складських послуг в Україні залишаться електронна торгівля, дистрибуція, а також фармацевтичні та логістичні компанії. Основний попит буде й надалі зосереджений на складських приміщеннях класу «В» та «С», хоча очікується збільшення попиту на об’єкти класу «А» з боку провідних вітчизняних та великих іноземних компаній, які мають достатні фінансові ресурси та потребу у найбільш якісному складуванні. Крім того, значну частину попиту створюватимуть компанії, які потребують складів за власними вимогами. Вони продовжать висувати власні критерії для девелоперів та намагатимуться оптимізувати роботу складів під власні потреби. Наприклад, підприємства зі сфери електронної торгівлі робитимуть, як і раніше, акцент на швидкості обробки вантажів.
   
• Точність і швидкість виконання складських послуг стане більш важливою для всіх основних категорій орендарів. Також зросте попит на фулфілмент. Відтак навіть за дуже низьких показників вакантності площ рівень конкуренції між власниками складів зростатиме. Основні сфери цього змагання – якість та асортимент послуг. 
   
• Збільшення обсягів доставки останньої милі створюватиме додатковий попит на склади, розміщені у межах великих міст або поблизу них. Також більш важливим фактором стає розміщення об’єктів поблизу основних транспортних артерій, особливо у мегаполісах, оскільки швидкість обробки та доставки товарів стає ключовим показником у діяльності багатьох компаній.
   
• Прискорюється розвиток мультимодальних терміналів. Особливо актуальним це стає при перевалці контейнерів з європейської залізничної колії на українську. Тож йдеться переважно про західні прикордонні області. Якщо кілька років тому мультимодальні термінали передбачали склади у вигляді майданчиків під відкритим небом, то зараз з’явилося чимало проектів, часто профінансованих іноземними компаніями та донорами, які також пов’язані з наявністю біля контейнерних терміналів якісних складських площ класу «А» розміром у десятки тисяч квадратних метрів. 
   
• Продовжиться розвиток індустріальних парків, які в Україні традиційно покладаються на надання високоякісних складських послуг. До нинішньої сотні парків протягом 2025-26 років має додатися ще до тринадцяти. 
   
• Додатковий попит виникатиме від збільшення асортименту товарів у роздрібних мережах. У даному разі також передбачається більш швидке запровадження цифрових систем обліку та управління на складах. 
   
• Логістичні компанії вимагатимуть більш активної інтеграції систем управління складом з ERP, удосконалення систем управління транспортом і складом одночасно тощо. Також продовжиться активне запровадження штучного інтелекту для швидкої обробки великих масивів інформації.