Вакантность складской недвижимости Киева и области упала до десятилетнего минимума

Вакантность складской недвижимости Киевской области упала до десятилетнего минимума
0
632

2018 стал положительным годом для сектора складской недвижимости, благодаря 31% росту объема валового поглощения, достигнув около 157 000 кв.м (включая приобретение объектов конечными пользователями). Как общий тренд, арендная активность в 2018 г. стала предметом отложенного спроса, после периода неопределенности  2014-2016 лет.

Сделки по аренде доминировали в объеме завершенных сделок, а арендаторы сферы оптовой и розничной торговли составляли основную долю спроса на складские помещения (59%) в структуре валового поглощения. При этом, оставшуюся часть в структуре валового поглощения разделили между собой логистические операторы (19%), арендаторы отраслей фармацевтики и медицины (17%) и других отраслей (5%). Незначительный спад объемов аренды складов логистическими операторами был последствием дефицита помещений необходимого размера, так как логистические операторы требовали в основном крупных складских площадей.

Стоит отметить, что небольшие сделки с площадями размером 5 000 кв.м или меньше, составили наибольшую долю в 67% в структуре валового поглощения. В то же время доля крупных сделок более 10 000 кв.м имела тенденцию к росту и составила 11% в 2018 г., когда еще в 2017 г. составляла 5%. Кроме того, арендаторы оптовой и розничной торговли были самыми большими арендаторами во всех типах сделок, где крупнейшими сделками стали аренда 20000 кв.м в RLC Fozzy ритейлером Eldorado, а также аренда 20000 кв.м в складском комплексе Raben ритейлером Comfy. В 2018 году сделки по переезду составили 52% в структуре валового поглощения, следующими в структуре были сделки по выходу на рынок (20%), далее сделки с расширением (19%) и другие типы сделок (9%).

В 2018 г. был введен незначительный объем нового предложения, который был представлен 9 700 кв.м. складских площадей, включая E&E Cable Solutions Warehouse (3 500 кв.м) в направлении Житомира (M-06, E-40) и Sofia Ltd Warehouse (6 200 кв.м) в направлении Фастова (M-05 / M-06 P-04), где последний был сдан в аренду ритейлеру Novus сразу после выхода на рынок. Таким образом, общее предложение складских площадей в районе Киева увеличилось до 1,26 млн кв.м (+0,8% г/г) на конец 2018 г. В перспективе ожидается около 100 000 кв.м. спекулятивного предложения, заявленного к вводу в эксплуатацию в период 2019-2020 гг., включая объекты в городе и за его пределами.

Одновременное воздействие растущего спроса и уменьшение объемов ввода нового предложения стало результатом сокращения средней вакантности на рынке до 3,7% (-2,3 п.п. г/г). С одной стороны, за последние 5 лет вакантность постоянно уменьшалась и достигла нового рекордно низкого уровня в 2018 г., в то время как чистое поглощение сократилось в связи с ограниченностью существующего предложения. Данная ситуация на рынке позволила арендодателям постепенно повторно переориентировать заключения сделок с арендными ставками в долларовом эквиваленте, после резкого роста иностранной валюты в период 2014-2016 лет.

Декларированные арендные ставки оставались деноминированными в гривневом эквиваленте и варьировались в диапазоне от 125 грн до 160 грн ($4,5-$5,7) за кв.м/месяц для сухих складских комплексов класса А, вместе с тем для сухих складов класса B арендные ставки были в пределах 75-110 грн ($2,7-$3,9) за кв.м/месяц. Эффективные арендные ставки на лучшие складские помещения составили 100-142 грн ($3,6-$5,1) за кв.м/месяц, демонстрируя рост на 20-29% г/г в гривневом и 20-24% г/г в долларовом эквиваленте. В 2018 г. декларированные арендные ставки в складских комплексах класса А (температурный режим 0-6◦C) варьировались в диапазоне от 210 грн до 230 грн ($7,5-$8,2) за кв.м/месяц, в то время как фактические арендные ставки были в пределах 190-210 грн ($6,8- $7,5) за кв.м/месяц.

Настроения инвесторов в складском сегменте наследовали общее укрепление экономических показателей, таким образом вырос спрос на складские площади, которые отвечали требованиям инвесторов. Так, компания Dragon Capital Investments Ltd доминировала по количеству сделок в сегменте, купив логистические комплексы Омега 1 (19 000 кв.м), Омега 2 (33 000 кв.м) и складской комплекс UKR DC (20 000 кв.м). На фоне ряда завершенных сделок в сегменте в течение года, ставка капитализации на лучшие складские активы укрепилась на 0,75 п.п. и составила 13%.

Наталья Сокирко, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости CBRE Ukraine, прокомментировала:

«Мы ожидаем рост спроса на складские площади со стороны арендаторов, с большим количеством запросов по расширению от логистических операторов и игроков рынка e-commerce. Хотя, запросы больших площадей будет сложно удовлетворить, учитывая нынешние условия на рынке – низкий уровень вакантности и замедленную девелоперскую активность. Вследствие такого дисбаланса, объем валового поглощения, вероятно, будет ограничен за счет предложения, что приведет к росту арендной ставки на лучшие складские помещения, что остались на рынке. В силу постепенного расширение почтовых и фулфилмент услуг, рынок требует складских помещений с центральным расположением, чтобы получить конкурентное преимущество в сроках поставки. Данная тенденция, вероятно, выйдет на первый план спроса в сегменте. Ожидаемый объем новых объектов в период 2019-2020 гг. (около 100 000 кв.м), вероятно, будет сразу поглощен после введения в эксплуатацию, следуя текущей тенденции к уменьшению средней вакантности на рынке. В связи с перспективой роста арендных ставок до докризисного уровня в течение следующих нескольких лет, увеличение количества проектов по схеме built-to-suit становится все более возможным».