Сдержанное развитие рынка коммерческой недвижимости Киева

Согласно данным консалтинговой компании CBRE Ukraine, в первом квартале 2019 года деловые ожидания в Киеве стали более осторожными под влиянием неопределенности вокруг президентских выборов, о чем свидетельствует снижение индекса деловых ожиданий (-4,7 п.п. с начала года) на ближайшие 12 месяцев, где показатель составил 121,9.

Офисная недвижимость

Объем валового поглощения на рынке офисной недвижимости Киева в первом квартале 2019 составил 14 500 кв.м (-64% г/г). Офисные арендаторы находились в поисках больших офисных площадей, хотя неопределенность на рынке заставляет откладывать окончательное решение к результатам выборов. Так, средняя вакантность на офисном рынке колебалась на уровне около 10% (+0,2 п.п. с начала года) и была подкреплена незначительной арендной активностью и ограниченным предложением, представленным БЦ Palo Alto (5 000 кв.м). Таким образом, общий объем офисного предложения составил 1,78 млн кв.м (+0,3 п.п. с начала года). Эффективная аренда ставка для помещений класса А оставалась стабильной на уровне $25 за кв.м в месяц. Однако, в имеющихся офисных помещениях класса А декларируемые арендные ставки варьировались в диапазоне $19- $42 за кв.м в месяц, тогда как арендные ставки B класса варьировались в диапазоне $12- $27 за кв.м в месяц. Стоит отметить, что низкая вакантность и ограниченное предложение способствовали росту арендных ставок на лучшие объекты. Так, средневзвешенная декларируемая арендная ставка (для помещений площадью 500 кв.м и выше) составила $27,5 за кв.м в месяц.

Торговая недвижимость

Что касается торгового рынка недвижимости в столице, объем розничного товарооборота Киева продемонстрировал умеренный рост на 6,9% г/г в течение января-февраля (последние доступные данные), с замедлением роста индекса потребительских цен с 8,8% г/г в феврале до 8 6% г/г в марте. В первом квартале 2019 г. на рынок торговой недвижимости вышло ограниченное количество новых брендов, среди которых Decathlon в Retail Park Petrivka, Claudie Pierlot и WEILL в ТРЦ Gulliver и MISSHA в ТРЦ Lavina Mall. Новое предложение торговых центров на рынке было ограничено и представлено ​​ТРЦ Oasis и ТРЦ Smart Plaza Obolon, что привело к незначительному увеличению общего предложения в 1,13 кв.м (+2,1% с начала года). Несмотря на введение в эксплуатацию новых объектов, средняя вакантность уменьшилась на 0,2 п.п. с начала года и составила 2,8%. В период ожидания ввода в эксплуатацию новых торговых центров в 2019 г., арендодатели лучших объектов увеличили арендные ставки на вакантные помещения, остались на рынке. Таким образом, на конец первого квартала 2019 г., арендные ставки на лучшие торговые помещения выросли на 7%-16% с начала года и варьировались в диапазоне $80-110 за кв.м  в месяц. А для других торговых помещений, ставки остались неизменными, в пределах $42-60 за кв.м в месяц.

Складская недвижимость

На рынке складской недвижимости первый квартал 2019 г. отличился объемом валового поглощения в примерно 46 250 кв. м (+27% г/г), что было несколько замедлено ограниченным свободным предложением на рынке Киева. В течение первых трех месяцев в сегменте не было введено в эксплуатацию новых объектов, тогда как к концу 2019 г. предполагается новое предложение объемом 83 000 кв. м. Средняя вакантность на рынке колебалась на уровне 3,6% (-0,1 п.п. с начала года) по состоянию на конец 1 квартала 2019 года. Декларируемые арендные ставки в основном определялись в гривне в диапазоне 125-162 грн ($4,6-5,9) за кв.м в месяц для складских помещений класса А и в диапазоне 75-110 грн ($2,7-4,0) за кв.м в месяц для складских помещений класса B. Эффективная арендная ставка на лучшие помещения оставалась стабильной в гривне, составив около 100-142 грн за кв.м в месяц и незначительно выросла в долларах США, за счет укрепления курса гривны и таким образом составила $3,7- 5,2 за кв.м в месяц.