Повільне відновлення офісного ринку Києва у першому півріччі 2024

Згідно з останнім дослідженням ринку офісної нерухомості Києва від CBRE Ukraine, офісний сегмент продемонстрував стабільність, а деякі з основних показників продовжували покращуватися протягом першого півріччя 2024 року, незважаючи на те, що ринок залишається стриманим.

Завдяки зниженню економічної невизначеності та сприятливим орендним умовам, станом на кінець 2 кварталу 2024 року обсяг поглинання офісних площ збільшився до 70 000 кв.м (+13% р/р). Малі та середні орендарі, особливо з офісами в застарілих або непрофесійних будівлях, активно шукали можливості для покращення своїх локацій, на фоні вигідних орендних умов та наявності якісних пропозицій. Як наслідок, у структурі поглинання переважали невеликі угоди (200-500 кв.м), тоді як великі транзакції (3 500+ кв.м) залишалися поодинокими. В цілому, попит залишається переважно нерівномірним, з короткочасними сплесками активності на фоні погіршення ділових очікувань через перебої з енергопостачанням та постійні безпекові ризики. 

Розподіл попиту за галузями показав, що сфера ІТ та телекомунікацій продовжує домінувати з часткою попиту 28%. Сектор виробництва та промисловості збільшив свою частку до 13% (+7% п.п з поч. року), тоді як активність державного сектору та непублічних організацій скоротилася майже вдвічі, знизившись до 12% (-11 п.п з поч. року). Якщо раніше в структурі домінували 4-5 основних секторів, то нинішня тенденція демонструє ширший спектр бізнесів, що орендують офіси. Зростаюча кількість невеликих компаній, які раніше не мали змоги орендувати площі в найкращих офісних будівлях, тепер займає значну частину ринку, що свідчить про перехід до більш інклюзивного та диверсифікованого офісного середовища. Ця тенденція підкреслює зростаючу доступність професійних офісних площ у затребуваних локаціях, що дає змогу меншим компаніям встановити свою присутність там, де раніше домінували великі корпоративні орендарі.

У першому півріччі 2024, було введено в експлуатацію два бізнес-центри класу В середнього розміру – Heritage (13 300 кв.м) і tw12ve (16 000 кв.м), що збільшило загальну пропозицію офісних площ в Києві на 29 300 кв.м. Попри це незначне зростання, станом на кінець 2 кварталу 2024 року, загальний обсяг конкурентної пропозиції офісів склав 2,25 млн. кв.м (+1% з поч. року). Зі зниженням будівельної активності в офісному секторі значно скоротилася кількість нової пропозиції, а анонсований обсяг нових проєктів на друге півріччя 2024 року наразі становить лише близько 7 200 кв.м .

Середня офісна вакантність залишалася відносно стабільною на рівні 24,3%, зазнавши лише незначного зниження на 0,7 п.п станом на кінець червня 2024. Попит на якісні офіси в центральному діловому районі міста залишається високим - тут вакантність знижується вже чотири квартали поспіль (20,3%). Складнішою є ситуація у менш якісних вторинних об'єктах, оскільки привабливі орендні ставки на якісніші приміщення не сприяють залученню орендарів у таких будівлях. Таким чином, незважаючи на позитивний обсяг попиту на якісні об'єкти, загальний рівень вакантності залишається високим, що в свою чергу перешкоджає відновленню девелоперської активності.

Ефективна орендна ставка на найкращі об'єкти продемонструвала тенденцію до зниження, досягнувши $19/кв.м/місяць (без ПДВ та ОРЕХ) (-5% нижче р/р) на фоні високої вакантності, помірного попиту та загальної інфляції, зокрема посилення валютних коливань, що спостерігалося у першому півріччі 2024 року. Враховуючи те, що ефективна орендна ставка досягла найнижчого рівня за останні 10 років, ми не очікуємо її подальшого зниження. Поточна динаміка попиту і пропозиції, ймовірно, сприятиме подальшому поглинанню наявних вакантних площ в рамках існуючих ринкових умов. Крім того, відсутність нових девелоперських проєктів та недостатні обсяги нової пропозиції в середньостроковій перспективі не сприятимуть подальшому зниженню ставок.

Радомир Цуркан
керуючий партнер CBRE Ukraine

«Незважаючи на ризики та невизначеність воєнного часу, що зберігаються, з'явилися перші ознаки дещо активнішого офісного ринку завдяки попередньому відновленню економіки та більш спокійним прогнозам щодо бізнес-сектору на решту 2024 року. Ми очікуємо, що попит з боку орендарів залишатиметься в режимі «повільного відновлення».

Підвищений рівень вакантності продовжуватиме тиснути на ринок в найближчому майбутньому. Тим не менш, у якісних бізнес-центрах, розташованих у затребуваних локаціях, рівень вакантних площ, ймовірно, продовжить знижуватись завдяки вигідним орендним ставкам і бажанню/можливості орендарів підвищити якість своїх офісів». 

Раніше ми писали:

• Глобальний попит на складські приміщення зростатиме, але обладнання має бути сучасним. За даними агенції Transport Intelligence (TI), глобальний попит на склади продовжить зростати принаймні до кінця поточного року. Проте йдеться лише про сучасні об’єкти з новим обладнанням. Клієнти втрачають інтерес до застарілих приміщень. 
   
• Prologis прогнозує уповільнення ринку промислової та логістичної нерухомості. Гігант логістичної нерухомості, компанія Prologis, опублікувала прогноз, який передбачає уповільнення будівництва промислових та логістичних об’єктів у найближчі роки. 
   
• Обсяг орендної активності, зумовлений вимушеним попитом на склади, був всього на 16% меншим, ніж у 2021 році. Згідно з останнім дослідженням CBRE Ukraine, у другому півріччі 2022 року попит на складські приміщення дещо активізувався, проте продовжив тенденцію першого півріччя, де орендна активність була зумовлена переважно ротацією існуючих компаній з пошкоджених складів, а також компаніями, що мігрували зі східних регіонів України або поверталися до Києва із західної частини країни.