Незважаючи на складні умови, офісний ринок залишається стійким

Незважаючи на складні умови, офісний ринок залишається стійким

Згідно з останнім дослідженням CBRE Ukraine, протягом 2022 року офісний ринок Києва залишався обмеженим через очевидні причини військової агресії в країні, що призвело до зниження економічних показників та різкого сповільнення комерційної активності. Так, у другому півріччі 2022 року орендна активність залишалася пригніченою і була зумовлена переважно продовженням чи переукладанням орендних договорів та скороченням існуючих офісних площ. Станом на грудень 2022, річний обсяг орендної активності склав приблизно 40 000 кв.м, що становить лише 22% від обсягу 2021 року (близько 185 000 кв.м).

Розподіл орендної активності за індустріями бізнесу вказує на те, що ІТ-сектор, який активно набирав обертів протягом останніх років, у 2022 році помітно знизив попит на офісні приміщення, як і всі інші сектори. Частка ІТ-компаній у структурі орендної активності становила лише 22%, причому переважали угоди з пролонгації існуючих орендних договорів, тоді як найбільша (38%) припала на індустрію фармацевтики та медицини.

У 2022 році пік введення нових об'єктів припав на четвертий квартал, коли на ринок вийшло близько 97 000 кв.м, в результаті чого загальний обсяг офісної нерухомості склав близько 2,21 млн кв.м (+5% р/р). Очевидно, повномасштабна війна призвела до того, що на ринку з'явилася велика кількість об'єктів з незавершеним будівництвом, яке було призупинено. Оскільки у 2022 році не було зафіксовано жодного нового девелоперського проєкту і навряд чи буде зафіксовано новий у 2023 році, обсяг офісної нерухомості у наступні 2-3 роки зростатиме лише за умови перезапуску призупинених проєктів.

Станом на грудень 2022 року середня вакантність на ринку зросла до 26% (+11,9 п.п. з початку року). Таке зростання було зумовлене скороченням офісних площ орендарями та виходом значної кількості нових об’єктів у четвертому кварталі 2022 року. Аналізуючи вакантність за класами, рівень вакантності в класі А зріс на 13,5% з початку року до 22,3%, а в класі В на 11,6% до 29,2% з початку року.

Ефективна орендна ставка для класу А знизилася в середньому на 16% з $25 до $21 за кв.м/місяць з початку року. Декларовані орендні ставки в класі А варіювалися від $18 до $26 (-18% за нижньою межею і -7% за верхньою межею з початку року), а в класі В - в діапазоні $7-$17 (-22% за нижньою межею і -15% за верхньою межею з початку року). Однак у цьому випадку декларовані орендні ставки не є індикативними, оскільки фактичні або ефективні орендні ставки були на 20%-50% нижчими від декларованих. Як наслідок, утворився значний розрив між запитуваною та фактичною орендною ставкою.

Сергій Сергієнко, керуючий партнер CBRE Ukraine:

«З огляду на невизначеність щодо тривалості та інтенсивності війни, ситуація на ринку залишається досить однорідною, де більшість гравців виробили єдину стратегією - продовжувати працювати в складних умовах, дотримуючись вичікувального підходу щодо довгострокових рішень. Ми очікуємо, що орендарі залишатимуться обережними доти, доки не буде більшої передбачуваності з точки зору безпеки та макроекономічного середовища».

Ймовірно, попит на офісні приміщення залишатиметься пригніченим під час військового стану, а нове будівництво практично не відбуватиметься. Можна очікувати рідкісних інвестиційних угод, але переважно з придбанням під власні потреби. Незначне зростання середньоринкової вакантності відбудеться у випадку, якщо, анонсовані на 2023 рік проєкти (близько 72 000 кв.м) будуть реалізовані протягом року. В той же час, орендні ставки на офісні приміщення, ймовірно, залишаться відносно незмінними впродовж наступних 6 місяців. Також, очікується продовження «креативної» гнучкості з боку орендодавців, щоб утримати низький рівень вакантності в будівлі.

По темі: