Дмитрий ПАСЕНКОВ

руководитель департамента агентских услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости Cushman&Wakefield в Украине

Складская недвижимость в Украине: итоги 2017 и перспективы 2018

0
1402
2017 год был сложным для украинских участников рынка складской недвижимости. Разрыв в уровне развития этого сектора экономики у нас и наших западных соседей невероятно велик. Но каковы перспективы? Существует ли реальная возможность сократить отставание в ближайшее время? Эти вопросы сегодня беспокоят многих.

Чем закончился 2017 год

В 2017 году на рынке складской недвижимости наметились тренды, вселяющие надежду на улучшение ситуации. Есть интересные новшества и заманчивые перспективы. Но главная проблема в том, что сам рынок складской недвижимости в Украине очень мал не только по сравнению с ведущими европейскими странами, например Германией, но и по сравнению с ближайшим соседом, – Польшей.

Компания Cushman & Wakefield в Украине отмечена наградой «Лучшая брокерская компания года 2017 г.»

Украина, Польша и Германия – сопоставимы по территории и по расстояниям между ключевыми городами / логистическими хабами. Количество населения в Украине и в Польше практически сравнялось, если не принимать во внимание неконтролируемые территории, на которых, как известно, отечественный бизнес не может вести хозяйственную деятельность. Поэтому интересно сравнить, как обстоят дела в сфере складской недвижимости у нас и у них.

Проведенный специалистами нашей компании анализ позволяет утверждать, что общая площадь условно качественных объектов складской недвижимости в Украине составляет на сегодня около 2,4 млн. кв.м, из которых 77% расположены в Киеве и пригороде. При этом, качество многих помещений не соответствует международным стандартам. В прошлом году новое предложение современных складских помещений составило около 37 тыс. кв.м в Киевском регионе. Это мизер на фоне той потребности, которую формировала бы украинская логистика, если бы экономика активно развивалась.

В нынешних условиях, если появляются крупные арендаторы, ищущие для себя подходящие склады в Украине, они тут же сталкиваются с проблемой – очень мало вариантов для выбора. И тут уже сложно рассчитывать на то, что вы найдете свободный склад необходимой площади в нужном вам месте, да еще и по приемлемой цене. Хотите вы того или нет, придется идти на компромисс.

В Киевском регионе в 2017 году было сдано в аренду порядка 190 тыс. кв. метров складских площадей, а вакантность в сегменте на конец года составила порядка 4% или около 74 тыс. кв.м, распределенных между объектами. Таким образом, войти на наш рынок любому крупному логистическому оператору не так-то и просто. Нужно либо начинать со строительства собственных площадей, либо поглотить какого-то крупного игрока.

Почему же «молчат» строители и девелоперы? В нынешних условиях потенциальный спрос в Украине пока еще не порождает адекватного предложения, так как все еще низки арендные ставки, которые не позволяют достичь окупаемости проектов в приемлемые сроки. Сейчас стоимость аренды квадратного метра в современных складских комплексах начинается примерно от $2,8. На лучших объекты ставка достигает уровня $3,8- 4,2 (без учета НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей). Для сравнения: до глобального кризиса 2008 г. ставка аренды качественных складов в Украине составляла $7,5-10,5 за кв.м в месяц (без учета НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей). Именно тогда было введено в эксплуатацию наибольшее количество объектов этого класса. Что произошло потом, мы все знаем.

Впрочем, нельзя сказать, что рынок окончательно впал в спящее состояние, есть активность. В частности, в прошлом году компания «АТБ» приобрела в столичном регионе складской комплекс площадью около 30 тыс. кв. м и сравнительно большие площади заняла в Одесской и Львовской областях.

Также в 2017 году совершали сделки компании, работающие в сегменте логистики и курьерской доставки, они занимали складские помещения небольшой и средней площади. Активно растущим пользователем логистической недвижимости в Украине по-прежнему остается «Новая почта».

Если говорить о новых проектах, целесообразно упомянуть планы компании «Мэркс» закончить девелопмент складского комплекса площадью 25 тыс. кв.м в 3-4 квартале 2018 года. Не будем забывать, что в Украине остаются «замороженными» целый ряд крупных проектов, где речь идет о площадях от 50-200 тыс. кв. м. Инвесторы и девелоперы ждут «лучших времен». Большая вероятность, что когда ситуация изменится, мы обязательно о них услышим.

Пока же крупные арендаторы остаются заложниками площадей, на которых они сейчас работают, и, фактически, перемещаться им некуда. Найти свободные 20 тыс. кв. м современных складских помещений в едином объекте в Украине за последние годы было очень сложной задачей.

Несмотря на это, сокращение вакантных площадей не привело к существенному повышению арендных ставок в сегменте, которые держались на прежнем уровне или несколько росли в гривневом исчислении. Однако в 2018 году ситуация, скорее всего, изменится, и согласно нашим прогнозам, ставки в гривне вырастут примерно на 20% до конца текущего года. Остается только рассчитывать на то, что сама гривна не сильно подешевеет.

Перспективы ближайшего будущего

Как правило, договоры аренды в Украине составляют таким образом, что стороны периодически могут пересматривать ставки. В большинстве случаев цены определены в гривнах, а подорожание происходит в соответствии с индексом инфляции. Похоже, что договоры в долларах остаются в прошлом. К ним вряд ли вернутся, хотя многие владельцы складов все же учитывают и долларовую составляющую себестоимости содержания объектов.

Поскольку инфляция в Украине высока, а количество свободных складских площадей продолжает уменьшаться, давление на арендные ставки будет способствовать их подорожанию. Как минимум, это можно сказать о наиболее качественных складах.

В ближайший год-два вряд ли будет решена проблема окупаемости при строительстве новых складских комплексов. Поэтому и массового ввода в эксплуатацию новых крупных площадей ожидать не приходится. Зарубежные девелоперы все-таки внимательно наблюдают за украинским рынком, но выходить на него не спешат. Мешают риски: политические, коррупционные, нестабильная законодательная база и т.д., при этом на сегодня средний срок окупаемости нового проекта в Украине для девелопера составляет около 12-14 лет.

Еще одно важное обстоятельство на рынке украинской складской недвижимости состоит в том, что сегодня готовые объекты можно приобрести дешевле их себестоимости. Поэтому перераспределение существующих объектов сейчас идет активнее, чем создание новых.

Наконец, в Украине все ожидают, когда же себя проявит накопившийся за последние годы отложенный спрос, и прорыв может произойти тогда, когда экономика продемонстрирует реальную способность к быстрому восстановлению. Напомним, что в Украине сегодня много земельных участков, выделенных под строительство складов, на которых по известным причинам ничего не происходит. По оценкам специалистов, момент, когда девелоперы начнут проявлять высокую активность, настанет тогда, когда арендные ставки выйдут на уровень $4,8-5 за кв.м в месяц (без НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей). Пока же аналитики прогнозируют усиление конкурентной борьбы арендаторов за лучшие складские площади.

Какой пример подают Польша и Германия

Менее чем в 100 км на запад от Львова рыночная ситуация совсем иная. В 2017 г. девелоперы в Польше вывели на рынок 2,36 млн. кв.м складских помещений. Это гораздо больше, чем весь украинский сток. Рынок складской недвижимости в соседней стране составляет сегодня примерно 13 млн. кв. м складских площадей.

Вакантность складов в Польше достигает порядка 5,4%. Этот показатель больше, чем в Украине. Однако, давайте сравним 4 млн. кв. м сданных в аренду складских объектов в Польше с теми 190 тысячами, которые были арендованы в самом развитом на территории Украины Киевском регионе. Цифры говорят сами за себя.

Рост количества введенных в эксплуатацию складских площадей в Польше составил в прошлом году около 30%! Спрос формируют логистические компании, ритейл и e-commerce. Крупнейшие проекты осуществил Amazon.  Основные тенденции в Польше ведут к росту поглощений и активному развитию спекулятивного строительства складов. Стоимость квадратного метра увеличивается пропорционально ценам на стройматериалы. Но польский бизнес этого не боится. Реальный спрос все равно остается высоким. Кроме того, поляки так же как и мы, все больше сталкиваются с проблемой наличия и ростом стоимости трудовых ресурсов, что вынуждает активно заниматься повышением производительности труда и внедрять новые технологии в логистике.

При всем этом, арендные ставки сопоставимы с украинскими – 3-5 евро за кв. м. Польские земли облюбовал гигант Amazon. В прошлом году компания закончила проект складского комплекса на 150 тыс. кв. метров, стоимостью инвестиций в 410 млн. злотых (курс к доллару США – примерно 3,39 злотых). В нем, как на лакмусовой бумажке, проявилось немыслимое в сегодняшних украинских реалиях преимущество польской экономической модели. Такой огромный комплекс с нуля до сдачи под ключ сумели закончить всего за 10 месяцев! У нас, за такой срок вряд ли бы смогли хотя бы подготовить все разрешения и согласовать проект.

И вот еще одно новшество. В Польше уже активно работает технология «Амазон-робот». Наши специалисты пока только слышали о ней и многие даже не подозревали, что современные технологии в логистике настолько приблизятся к нам географически уже сейчас. На складе происходит следующее: сотрудники больше не «бегают» от полки к полке, а стоят на месте. По их команде робот подвозит нужный товар вместе с полкой. Сборщику же остается только завершить нужную комплектацию. Результат – экономия времени, более эффективное использование складских площадей, быстрое обслуживание клиентов.

Кроме того, роботы помогают решать проблему быстрого роста стоимости труда в Польше. Сегодня средняя зарплата работников склада составляет около 15 злотых в час. Цифра выглядит большой по украинским меркам, но сравнительно малой по немецким. Ожидаемо, что в Польше будет продолжаться тенденция дальнейшего роста зарплат. Но Amazon, чтобы защитить себя от такого риска, уже внедрил около 3 тысяч роботов, которые не требуют увеличения оплаты труда, не ходят в отпуск и на больничный.  Уровень ошибок при использовании роботов – минимальный.

Естественно, возникает вопрос: можно ли рассчитывать, что подобные технологии придут и в Украину в обозримом будущем? Эксперты утвердительно отвечают на него и дают отечественным логистам еще лет десять «на раскачку». Роботизация  также станет неотъемлемой частью украинских складских комплексов, и к этому нужно готовиться. Результатом таких внедрений становится увеличение производительности труда примерно на 50%. Тот, кто проигнорирует изменения, точно проиграет в конкурентной борьбе. Тем более, что на глобальном рынке все больший вес приобретают такие гиганты, как Amazon, который с 2014 г. начал наращивать инвестиции в развитие сети фулфилмент-центров, в собственный парк грузовиков для наземной доставки, а также приобрел доли в нескольких европейских логистических компаниях. Только $900 млн. было вложено в Польшу, где уже работает пять высококачественных крупных складских комплексов. Не исключено, что в ближайшее время польские площадки начнут обслуживать и украинский рынок, где они смогут активно осуществлять доставку товаров в сфере e-commerce.

А как же дела обстоят в Германии, которая служит эталоном не только для Украины, но и для Польши? Сегодня рынок остается стабильным, как и вся экономика страны, насыщен активным спросом и предложением. В 2017 г. общий объем рынка складской недвижимости составил порядка 30 млн. кв. м. Осуществлялись сделки с недвижимостью площадью 20-50 тыс. кв. м. Одиночные проекты были порядка 80 тыс. кв. м. При этом вакантность составляет всего-то около 3,5%. В 2017 году было арендовано с учетом проектов BTS (built to suit) порядка 4, 2 млн кв. м.

Среди особенностей немецкого рынка недвижимости, можно отметить очень высокую цену на земельные участки, расположенные возле крупных мегаполисов. Учитывая возрастающий спрос на такие локации и стоимость земли, в Германии был открыт первый двухуровневый распределительный центр с внешними рампами на обоих уровнях и  отдельными заездами для машин на первый и второй этажи. Высота потолков на первом и втором уровне  в таких складах – стандартные 12 метров. Идею строить такие здания немцы могли позаимствовать в Сингапуре, где проблема чрезмерной стоимости земли стоит очень остро. Там можно найти не только двухуровневые, но и трехуровневые современные склады.

Завершая обзор, хотим отметить, что в Германии, как и в других странах Западной Европы, нормальной является окупаемость склада более чем 15 лет. Это значит, что приходу девелоперов в Украину мешает вовсе не низкая рентабельность бизнеса в этом сегменте. Нынешний срок окупаемости проектов не был бы проблемой, если бы, как в Германии, в Украине можно было бы без рисков заключать договора на десятилетия и также надолго вперед рассчитывать бизнес-планы. Нам нужно, в первую очередь, устранять риски, которые сдерживают зарубежный капитал.

 

 

Другие публикации автора: 
Дмитрий ПАСЕНКОВ

руководитель департамента агентских услуг в сфере промышленной и логистической недвижимости Cushman&Wakefield в Украине