CBRE Ukraine

auth_hide_name

Рынок складской недвижимости Киева. Постепенное восстановление спроса

0
776

СПРОС

Улучшение экономической ситуации в стране на протяжении 2016 года позитивно отразилось на рынке складской недвижимости. Несмотря на то, что темпы экономического роста были невысокими, такие ключевые макроэкономические показатели, влияющие на спрос на складскую недвижимость, как объем розничных продаж и промышленной продукции начали улучшаться после длительного падения в 2014-2015 гг.

Розничный товарооборот в Киеве за 2016 год увеличился на 6,3% г/г по сравнению с прошлым годом, что, в свою очередь, стимулировало рост спроса на складскую недвижимость со стороны крупных ритейлеров продовольственного сегмента, электроники и электронной коммерции. Еще одним важным трендом в 2016 г. стало восстановление промышленного сектора, и, как следствие, рост объема промышленного производства на 4,2% г/г. Отмеченные  позитивные изменения в ключевых секторах стимулировали постепенное возобновление спроса на складскую недвижимость. В результате, в 2016 году объем арендной активности (включая продления договоров аренды) достиг приблизительно 180000 кв. м складских площадей, при этом валовое поглощение составило 110 000 кв.м, что на 32,5% больше по сравнению с показателем прошлого года.



Примечательно, что если в начале 2016 года в общем количестве транзакций преобладали небольшие сделки (2000–5000 кв.м), то во втором полугодии было заключено несколько средних (5001–10000 кв.м) и крупных (более 10000 кв.м) сделок. Одной из масштабных сделок 2016 года стал переезд логистического оператора Zammler в складской комплекс «Технополис Бровары», занявшего там 17000 кв.м.

Среди завершившихся сделок стоит отметить сделку по аренде крупным национальным оператором доставки «Нова Пошта» 11 000 кв.м в логистическом комплексе «Омега 2». Кроме того, логистическая компания Fiege переехала в складской комплекс «Терминал Бровары», заняв 7600 кв.м, а компания по производству и дистрибуции косметики Oriflame арендовала 8900 кв.м в логистическом парке «Комодор».


Среди сделок по продаже, проводимых в 2016 году, наиболее значимым событием стала покупка складского комплекса «Терминал Бровары», девелопером которого выступала компания Secure Property Development and Investment PLC, крупным украинским онлайн-ритейлером Rozetka. До передачи актива новому собственнику, ритейлер также заключил с SPDI договор аренды на 20000 кв.м. Согласно договору, арендные платежи были вычтены из стоимости актива после передачи объекта. Объект недвижимости приобретен в основном для собственного использования, в связи с планами расширения в будущем, однако на текущий момент часть площадей сдается в аренду.  

Рассматривая географическое распределение валового поглощения вдоль автомобильных трасс, отмечался растущий интерес арендаторов к складским помещеням на Левом (Восточном) берегу: доля валового поглощения в данном субрынке достигла 75%. В частности, наибольший объем арендованных площадей был зафиксирован в Черниговском направлении (M-01, E-95), где доля поглощения увеличилась с 17,2% в 2015 до 66,4% в 2016 году. Спрос на Правом (Западном) берегу в основном был сконцентрирован в Житомирском направлении (M-06, E-40), где в 2016 году показатель поглощения достиг15,0%, что на 3 п.п. меньше, чем в прошлом году.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Что касается предложения, в 2016 году не было введено в эксплуатацию ни одного складского объекта. Таким образом, общее предложение складских помещений осталось неизменным и составило 1,27 млн.кв.м. При этом строительная активность в сегменте практически приостановилась в связи с низкими арендными ставками, высокой вакантностью и ограниченным доступом к заемному финансированию. Объем складских площадей, находящихся на стадии девелопмента, составил 26000 кв.м по состоянию на конец декабря 2016 года. На данный момент на стадии строительства находятся два складских комплекса: 3 очередь SAN factory общей складской площадью 4100 кв.м и склад MERX площадью 22000 кв.м, завершение строительства которых запланировано на 2017 год. Низкий объем складских комплексов, находящихся на стадии строительства, и формирующийся отложенный спрос на складские площади может постепенно стимулировать девелоперов начинать строительство по схеме build-to-suit, на фоне ожиданий оживления рынка в последующие два-три года. Касательно будущих проектов, в 2017 г. ожидается начало строительства второй очереди логистического комплекса Amtel по схеме build-to-suit, а сдача в эксплуатацию вероятно состоится в 2018 году.

 

ВАКАНТНОСТЬ

На фоне отсутствия новых площадей для аренды и растущего спроса, уровень вакантных площадей на рынке начал сокращаться, достигнув 12,0% по состоянию на конец 2016 года, что на 3 п.п. меньше по сравнению с концом 2015 г. Рассматривая распределение свободных площадей в разрезе субрынков, в Черниговском направлении (M-01, E-95) вакантность сократилась на 23 п.п. и к концу 2016 года установилась на значении 15%, тогда как в 2014-2015 гг. вакантность тут достигала пика. Тенденция сокращения вакантности также продолжилась в Варшавском направлении (M-07, E-373), где вакантные площади практически отсутствовали на конец 2016 года. При этом, учитывая, что объем валового поглощения в основном был представлен сделками по переездам, объем свободных площадей в Харьковском (M-03, E-40) и Житомирском (M-06, E-40) направлении увеличился до 38% (+13 п.п. г/г) и 31% (+9 п.п. г/г) соответственно.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

Поскольку кризис 2014-2015 гг. повлек за собой резкое снижение спроса арендаторов и сильные колебания обменного курса, для привлечения арендаторов и сокращения растущей вакантности владельцы складских объектов стали фиксировать арендные ставки в гривне. В 2016 году данная тенденция закрепилась, в редких случаях ставки фиксировались в долларах или евро. В результате, ввиду улучшения ситуации на рынке, гривневые ставки оставались стабильными, в то время, как долларовые арендные ставки незначительно снизились в связи с очередной девальвацией гривны в течение последних трех месяцев 2016 года. Ставки в лучших объектах снизились приблизительно на 9%, находясь на уровне $4,1/кв.м/месяц на конец декабря 2016 года. В разрезе класса объектов, ставки на складские помещения класса А варьировались в пределах $2,8-$4,0 кв. м/месяц, тогда как арендные ставки на помещения класса В были на уровне $1,8-$2,8 кв. м/месяц на конец 2016 года.

ИНВЕСТИЦИИ

Улучшение экономической ситуации постепенное возобновление спроса аредаторов в ключевых отраслях экономики наряду с уменьшением экономической неопределенности и стимулировали инвестиционную активность в сегменте. Инвесторы рассматривали наиболее качественные объекты складской недвижимости, ввиду существенного падения стоимости активов в последние два года и перспектив среднесрочного восстановления рынка. В 2016 г. завершились сделки по приобретению компанией Dragon Capital Investments Limited логистического комплекса East Gate Logistics (49600 кв.м) у компании Akron Investment Central Eastern Europe IIB.V. и 60% в логистическом комплексе West Gate Logistics (97200 кв.м) у GLD Holding GmbH. Детали сделки не разглашаются. В будущем мы ожидаем постепенного возобновления активизации инвестиционной активности в сочетании с оживлением интереса инвесторов на фоне экономической стабилизации. Это в большей степени касается локальных инвесторов более склонных к риску, понимающих особенности рынка, в то время как иностранные инвесторы пока занимают выжидательную позицию.

ПРОГНОЗ

В 2017 году мы ожидается более устойчивое восстановления спроса на складские помещения, а также увеличение количества арендаторов, желающих расширить занимаемую площадь. Ожидается, что крупные ритейлеры и логистические операторы проявят себя более активно на рынке складской недвижимости в течение следующих 12 месяцев Однако арендная активность будет зависеть от темпов возобновления роста в основных секторах экономики и наличия вакантных площадей в наиболее качественных объектах. Новое предложение составит 26100 кв.мв 2017г., включая 3 очередь SAN Factory (4100 кв.м) и складской комплекс Merx (22000 кв.м). Мы прогнозируем, что объем новых площадей будет поглощен достаточно быстро на фоне отложенного спроса со стороны крупных арендаторов, которые находились в поисках крупных лотов. Такимо бразом, средняя рыночная вакантность приблизится к равновесному показателю в 2017 году. Мы ожидаем, что ставки в гривне останутся стабильными, в то время как долларовые ставки будут зависеть от колебаний обменного курса.

 

Другие публикации автора: 
CBRE Ukraine